Самым дорогим коммерческим зданием Москвы по состоянию на 2024 год стала торговая галерея Seasons на Охотном Ряду, ее кадастровая стоимость оценена в 63,7 млрд руб. Такие данные предоставили аналитики Consul Group по запросу «РБК-Недвижимости».
Помимо самой торговой галереи, в здании находятся рестораны, пятизвездочная гостиница и апартаменты. Площадь объекта составляет 171,1 тыс. кв. м.
На втором месте самых дорогих зданий Москвы оказался комплекс небоскребов в Москва-Сити — «Башня Федерация». Ее кадастровая стоимость оценена в 58,9 млрд руб. Одновременно это и самый высокий небоскреб Москвы.
Третье место занял торговый центр «Афимолл», также расположенный в Москва-Сити. Его кадастровая стоимость составила 57 млрд руб.
Как считали
С помощью платформы Ownex аналитики проанализировали весь перечень коммерческих объектов (41,1 тыс.) в Москве, налог по которым уплачивается по кадастровой стоимости. После этого они ранжировали эти объекты по актуальной кадастровой стоимости, которая интегрирована в сервис из Росреестра. Площадь объекта, год постройки, адреса также были взяты из ЕГРН.
На четвертой строчке расположился еще один небоскреб в Москва-Сити — Moscow Towers (ранее назывался Grand Tower). Его кадастровая цена — 53 млрд руб. Пятерку самых дорогих зданий Москвы по кадастровой стоимости замыкает «Авиапарк» — торгово-развлекательный центр, расположенный на Ходынском поле, с кадастровой стоимостью 34,7 млрд руб.
В топ-20 самых дорогих зданий попали башни Москва-Сити («Город Столиц», «Башня на набережной», «Империя», ОКО и другие), крупные торговые центры («Европейский», Columbus, «Ривьера», Europolis), а также тематический парк развлечений «Остров Мечты» и Центр международной торговли.
С чего будет платиться налог
Налог на имущество по этим зданиям будет начисляться либо из кадастровой стоимости здания, либо из кадастровой стоимости помещений, которые входят в состав этого здания и принадлежат конкретным владельцам. «У нас для каждого кадастрового номера определяется кадастровая стоимость. Поэтому можно говорить, что торговая галерея Seasons оценена городом как самый дорогой объект в 2024 году, но он не является объектом налогообложения, потому что одним этим зданием никто не владеет, а владеют помещениями внутри него, причем разными по составу, назначению», — пояснил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. «Каждый собственник внутри этого здания будет платить налог, исходя из кадастровой стоимости своей недвижимости», — указал эксперт.
Рыночная оценка зданий выше
В то же время рыночная стоимость зданий, наоборот, оценивается аналитиками в несколько раз выше кадастровой. Согласно подсчетам Consul Group, рыночная стоимость торговой галереи Seasons может составлять 170−200 млрд руб. В такую же сумму консультанты оценивают рыночную цену «Башни Федерация». Высокую рыночную стоимость, по их данным, имеет Moscow Towers — 150−180 млрд руб. Рыночная стоимость «Афимолла» может составлять 70−90 млрд руб., а «Авиапарка» — 60−80 млрд руб. «С этой точки зрения галерея Seasons, “Башня Федерация” и Moscow Towers — одни из самых дорогих зданий Москвы», — отметил Сергей Пивоварчик.
По его словам, разница между кадастровой и рыночной стоимостью связана с подходом к оценке. Во-первых, государственная кадастровая оценка не учитывает детального состава помещений и их функционального назначения. Например, торговая галерея Seasons включает торговые площади, гостиничные номера, апартаменты и паркинг. Однако на стадии кадастровой оценки объекту присваивается единое назначение (например, офисное), что существенно искажает его оценку, пояснил эксперт.
Во-вторых, в рыночной оценке принимается во внимание класс здания (например А, В, С), который влияет на стоимость аренды, спрос и доходность. Кадастровая оценка не учитывает эти нюансы.
В-третьих, кадастровая стоимость рассчитывается только для здания, без учета прав на земельный участок. «В рыночной стоимости, напротив, учитывается весь объект как единое целое, включая земельный участок», — добавил управляющий партнер Consul Group.
