Ситуация ухудшается
Высокие ставки усложнили жизнь не только тем, кто планировал купить жилье в кредит, но и самим застройщикам — дорогие кредиты для бизнеса увеличили риск их банкротства. Девелоперы строят на заемные средства, которые сейчас рекордно подорожали.
Взятие дорогих кредитов для рефинансирования долга — не выход: астрономические процентные платежи по долгу ухудшают платежеспособность строительных компаний. Ситуация была сложной для ряда компаний уже весной.
Правительство РФ с 22 марта до конца 2024 года ввело мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафных санкций за нарушение срока сдачи новостроек долевого строительства и сроков устранения недостатков в новых домах, квартирах. Также с 22 марта введен мораторий за нарушение срока возврата денег в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства.
«В России не будет проблем с вводом жилья в 2024—2025 годах, но в 2026—2027 годах возможны сложности», — заявил на прошедшем Международном жилищном конгрессе замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
«Мы видим риски снижения объемов запуска новых проектов в 2026—2027 гг.», — отметил он. По его оценке, доля затрат на обслуживание кредита для застройщика в цене 1 кв. метра сегодня приближается к 25%. В итоге строить новостройки невыгодно.
В 2020 году, чтобы поддержать застройщиков и жилищный рынок во время спада спроса из-за пандемии коронавируса, была введена льготная ипотека под 6,5% годовых. Но сейчас ЦБ держит высокие ставки, чтобы взять под контроль потребительские цены. И пока инфляция не замедлится — не стоит ожидать господдержки ипотеки, заявил зампред правительства Марат Хуснуллин.
По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, замедление темпов жилищного кредитования, скорее всего, продолжатся в 2025 году, учитывая нежелание властей запускать какие-то новые крупные ипотечные льготные программы, и сохранение высокой ставки ЦБ, дальнейшие меры регулятора по «охлаждению» выдачи ипотеки (требования к долговой нагрузки заемщиков
Что ждать дальше — кризис и дешевое жилье
У крупных застройщиков накоплен достаточно высокий запас прочности благодаря сильным результатам последних лет, пока была доступна льготная ипотека, полагает генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев. К тому же, по его оценке, застройщикам сперва нужно реализовать имеющийся объем площадей. По данным ЕИЖС, на сентябрь 2024 года не были распроданы порядка 50 млн кв. метров.
В дальнейшем в условиях охлаждения спроса, который неминуемо ведет к снижению темпов наполнения эскроу-счётов населением, эксперт не исключает, что ЦБ может рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счётов по мере возведения объекта. В этом случае застройщик получает деньги за выполненную работу по этапам каждый 1−2 года, а не сразу всю сумму по итогам сдачи дома в эксплуатацию через 3−5 лет.
«Это позволит снизить кредитную нагрузку на застройщиков», — отметил Антон Баксараев.
Напротив, стоимость квадратного метра продолжит расти дальше на фоне острого дефицита кадров, роста стоимости материалов. Динамика вывода на рынок новых объектов снизится, появляться они будут в основном в премиум сегменте, где подавляющий объем покупок происходит без ипотеки.
С учетом важности строительной отрасли для российской экономики, наверное, стоит ожидать введения дополнительных государственных мер поддержки, в частности, в сфере проектного финансирования строительства жилья, полагает Игорь Додонов.
«Это позволило бы застройщикам продолжать запускать новые проекты для того, чтобы избежать резкого падения объемов ввода нового жилья в стране», — считает он.
Как заработать на метрах?
Проблемы на строительном и жилищных рынках ведут к стагнации в отрасли. Завершение массовой госпрограммы льготной ипотеки, ужесточение условий и исчерпание лимитов по семейной ипотеке, а также рост ставок по рыночным ипотечным программам и общее ужесточение регулирования ипотечного сегмента крайне негативно сказались на ипотечном рынке во 2-м полугодии.
«Как результат, выдачи ипотеки по итогам 2024 года могут упасть на 35−40% по сравнению с 2023 годом», — рассказал аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
По мнению Игоря Додонова, учитывая нежелание властей запускать какие-то новые крупные ипотечные льготные программы, ожидания сохранение высокой ставки ЦБ и дальнейшие меры ЦБ по «охлаждению» выдачи ипотеки, замедление темпов жилищного кредитования, скорее всего, продолжатся в 2025 году.
«На таком фоне следующий год для девелоперов и строительной отрасли в целом, по всей вероятности, окажется крайне непростым», — полагает Игорь Додонов.
В такой ситуации перенаправляются мощности строительной отрасли в другие сегмента рынка.
«По заявкам на проектирование мы видим, что интересы застройщиков уже сместились на другие рынки», — рассказал Антон Баксараев. По его оценке, среди них лидирует рынок складской недвижимости, который в течение последнего года переживает настоящий бум.
Основным заказчиком на этом рынке выступают маркетплейсы и ритейл, они нуждаются в современных и больших помещениях, у них на складах работает большое количество людей, поэтому к складским помещениям они предъявляют самые высокие требования.
«Складской рынок пока далек от насыщения и обещает инвесторам хорошую доходность, например, доходность ПИФов складской недвижимости находится на уровне 22% годовых. Перспективным выглядит также рынок ИЖС, банки гораздо охотнее выдают кредиты на покупку таких объектов недвижимости», — уточнил Антон Баксараев.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
