Правительство сейчас активно готовит мероприятия для поддержки строительной отрасли на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ РФ, повышения себестоимости и инфляции. Об этом «Известиям» рассказали представители вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. Среди уже анонсированных мер — законодательное право застройщиков на рассрочку, создание ссудо-сберегательных касс, сокращение инвестиционно-строительного цикла. По мнению экспертов, преодолеть период недостаточного платежеспособного спроса можно за счет наращивания поддержки строителей и покупателей с последующим сокращением объема помощи по мере смягчения кредитно-денежной политики. Подробности — в материале «Известий».
Достроить начатое
Правительство рассматривает комплекс решений, который поможет сохранить темпы строительства в России в условиях высокой ключевой ставки, сообщили «Известиям» в пресс-службе зампредседателя правительства Марата Хуснуллина.
— Главная задача — обеспечить завершение строительства жилья, чтобы граждане гарантированно получили квартиры, за которые заплатили. Кроме того, важно обеспечить запуск новых строительных проектов, чтобы развитие отрасли не останавливалось, — отметили представители вице-премьера.
Среди обсуждаемых мер — законодательное право застройщиков на рассрочку, а также ссудо-сберегательные кассы. Кроме того, рассматривается комплекс мероприятий нефинансового характера для поддержки застройщиков и подрядчиков — он включает упрощение получения градостроительной документации и других необходимых документов, сообщили в пресс-службе Хуснуллина.
Заместитель председателя Комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Колунов сказал «Известиям», что «в настоящее время некоторые застройщики предоставляют рассрочку от себя — законом предусматривается, что она действует до окончания строительства объекта». Однако есть случаи, когда, например, объект сдают досрочно, и рассрочку покупатель тоже должен закрыть досрочно, указал депутат.
— Сегодня обсуждается возможность расширения рассрочки и после завершения строительства, это было бы честно по отношению к нашим жителям, — рассказал Сергей Колунов. — Кроме того, сейчас мы активно обсуждаем с Минстроем пересмотр механизма эскроу-счетов в части начисления процентов по кредитам на разницу между суммой кредита застройщика и объемом средств граждан на эскроу-счетах.
Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов объяснил, что готовящийся пакет мер — способ избежать популярной сейчас стратегии застройщиков: переждать год-полтора и дождаться снижения ключевой ставки.
— Но стройка ждать не может, много проектов начаты, их нужно закончить в срок, — говорит он. — Поэтому сейчас нам нужна не стратегия, а тактика выживания. Потому что параллельно со строительством перед застройщиками стоит вопрос — как продать построенные объекты так, чтобы это не слишком больно ударило ни по покупателю, ни по нему самому?
Что касается идеи с созданием ссудо-сберегательных касс, работающих по аналогии с жилищными кооперативами, она может быть реализована быстро, но вот для покупателя она представляет собой как раз долгий проект — много дольше обычной покупки. Этот финансовый инструмент позволяет покупать площадь постепенно, накапливая квадратные метры. Не как альтернатива ипотеке, но как дополнительная возможность эта мера не помешает тем, кому требуется улучшение жилищных условий, отметили в Общественном совете.
— Хочется надеяться, что меры по «охлаждению» экономики носят краткосрочный характер, так как после кратного снижения объема спроса на ипотечное жилье уже начался пересмотр инвестиционных планов промышленников и даже добывающих предприятий, — говорит член ОС при Минстрое Илья Пономарев. — В таких условиях поддержка государства могла бы быть выражена, прежде всего, в увеличении финансирования государственной стройки, обеспеченной прямым финансированием.
Наша страна уже имеет положительный опыт по мерам поддержки, сказали «Известиям» в министерстве строительства и архитектуры Ставрополья. «Он был во время пандемии в 2020 и 2022 году после начала специальной военной операции», — уточнили там.
Справка «Известий»
Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко на недавней встрече с Хуснуллиным напомнила, что строительная отрасль обеспечивает до 9% ВВП России и до 12% всех налоговых поступлений.
Основная проблема девелопмента
Главная проблема девелопмента сейчас связана с высокой себестоимостью строительства. По данным Key Capital, приоритетной ее считают 70% застройщиков в российских регионах. Безусловно, снижение спроса ее усугубляет, но в целом для строительного бизнеса (особенно в условиях проектного финансирования) взлеты и падения активности покупателей привычны. Соответственно, любые меры, которые помогут снизить издержки и повысить спрос, будут эффективными. С этой точки зрения в предложенном Маратом Хуснуллиным пакете мер важно сокращение инвестиционного цикла, отметила генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева.
— Этого можно добиться путем упрощения доступа к ликвидным земельным участкам, уменьшения периода подготовки и утверждения проектной документации, устранения сложностей с подключением к коммунальным сетям, — говорит Ольга Гусева. — Также государство может помочь с диверсификацией девелоперского бизнеса, например, наладить запуск программ поддержки многофункциональных проектов, включающих не только жилье, но и коммерческие, социальные объекты, научные или производственные центры.
Для застройщиков, реализующих такие проекты, можно ввести поощрительные меры (компенсации, дополнительное финансирование в рамках госпрограмм), добавила она.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов полагает, что правительству сейчас следует субсидировать проектное финансирование жилых комплексов с социальными объектами, чтобы снизить кредитное обременение застройщиков. Во-вторых, можно сокращать плату за смену ВРИ для девелоперов, которые обязуются строить в рамках ЖК детские сады, школы, поликлиники, физкультурно-оздоровительные центры, отметил специалист.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев отметил, что дефицит специалистов в строительной сфере можно если не преодолеть, то ощутимо сократить за счет привлечения квалифицированных сотрудников из дальнего зарубежья. Например, во Вьетнаме средняя зарплата представителей строительных специальностей составляет от 16,9 тыс. и до 41,7 тыс. рублей. В итоге, из дружественной республики можно привлечь кадры, даже платя им зарплату ниже средней по российскому рынку.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский полагает, что самая главная мера поддержки должна состоять в том, чтобы рыночные изменения конъюнктуры, возможные в краткосрочный период времени, были нивелированы стабилизационными механизмами в течение реализации проектов.
— Поскольку строим много, цена не должна резко меняться. Это означает, что стоимость недвижимости, финансирования строительства, а также всех остальных компонентов стройки также не должна резко корректироваться, — говорит Владислав Преображенский. — Такое возможно при устойчивой экономике без резких изменений, причем условия финансирования строительных проектов не определятся за три года до окончания проекта, а изменятся в процессе реализации
Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов полагает, что из перечисленных в преамбуле решений особую важность представляет легализация продаж через рассрочку. Сейчас застройщики наращивают число таких сделок, а при обсуждении «нового ипотечного стандарта» (вступает в силу с января 2025-го) не исключался вариант того, что их применение может быть существенно ограничено. Интересным для девелоперов может быть и комплекс мер по снижению барьеров для запуска новых проектов, считает он.
— Из реалистичных шагов можно выделить распределение между крупными компаниями с дифференциацией по регионам госзаказа по строительству жилья для участников СВО и их семей, а также госслужащих, — уверен генеральный директор Valrus Ltd., MRICS Павел Карцев. — Если не вовлекать в эти программы по улучшению жилищных условий Московский регион, где спрос пока может поддерживать себя сам, объем госзаказа способен закрыть падение спроса и банкротства строительных компаний по регионам.
Также эффективной мерой было бы строительство транспортной и энергетической инфраструктуры за счет государства, подчеркивает Павел Карцев. В большинстве случаев, строительство всей инфраструктуры ложится на застройщиков, на бюджет проекта, хотя затем государство получает выгоду в виде налогов от реализации проекта, а сетевые компании — в виде тарифов за потребление ресурсов. Во всем мире государство и энергоснабжающие организации за свой счет возводят коммуникации. Только эта мера может снизить бюджеты проектов на 15−20%.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов считает, что основными шагами, которые могли бы поддержать строительную отрасль, являются мораторий на выплату процентов по текущим кредитам застройщиков, либо рефинансирование или субсидирование кредитных ставок. Также параллельно можно говорить о субсидировании ипотечных ставок на новостройки для конечных потребителей, добавил Татаринов.
Профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков указывает, что решение, которое не потребует дополнительных средств из бюджета, — это предоставление застройщикам права реализовывать жилье в рассрочку. Оно позволит в короткие сроки продать квартиры в уже сданных домах и, соответственно, получить средства для дальнейшей работы строительной компании. Но говорить о выходе из системного кризиса можно будет только при условии снижения ключевой ставки и завершения периода турбулентности, подчеркнул он.
По прогнозам Urban, в ближайшие два-три года произойдет консолидация строительной отрасли. Топовые игроки федерального масштаба получат еще больший вес за счет поглощения части региональных компаний, которые находятся в наиболее уязвимом положении. Весьма вероятно более активное участие государства в решении жилищного вопроса. Это может быть создание новой госкорпорации или расширение функционала одной из действующих с передачей ей необходимых ресурсов и полномочий, предвидят в Urban.
