Он напомнил, что Управляющая компания (УК) — организация, лицензируемая государством, берет на себя серьезные обязательства. Согласно Жилищному кодексу РФ, в обязанности УК входит текущий ремонт и обслуживание общего имущества дома, к которому относятся не только лестницы и лифты, но и чердаки, подвалы, крыши, фасады и коммуникации.
Кроме того, УК обязана обеспечивать бесперебойную поставку коммунальных ресурсов, проводить уборку мест общего пользования и следить за состоянием инженерных систем, включая электропроводку, систему отопления и водоснабжения.
«При этом, если УК не исполняет свои обязанности или делает это некачественно, жильцы имеют полное право на действия в защиту своих интересов», — объясняет адвокат.
Подать жалобу можно, если в доме часто ломается лифт, не работает свет, из крана идет ржавая вода, есть нарушения с поставками коммунальных услуг.
Штрафы для УК
За нарушение правил управления многоквартирным домом УК может быть привлечена к административной ответственности. «При этом штрафы для УК зависят от типа нарушения и могут составлять суммы от 5 тыс. до 350 тыс. рублей», — уточняет эксперт.
В настоящее время в Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 19.4.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». В пояснительной записке указано, что некоторые компании, особенно в сфере ЖКУ предпочитают избегать проверок, чтобы скрыть нарушения. Это, как разъясняет адвокат, связано с тем, что штрафы за уклонение от проверки могут быть меньше, чем штрафы за выявленные нарушения.
Например, если компания нарушает правила управления многоквартирными домами, штрафы могут достигать 350 тысяч рублей, а в некоторых случаях даже привести к аннулированию лицензии.
Административные штрафы должны быть такими, чтобы компании было невыгодно нарушать закон. В связи с этим предложено увеличить штрафы за препятствование проверкам.
То есть, в частности, предлагается увеличить штрафные санкции за совершение указанных действий (бездействия), повлекших невозможность проведения или завершения проверки, для должностных лиц до размера от 10 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — до размера от 250 тысяч до 500 тысяч рублей.
За повторное совершение указанных правонарушений размер штрафа предлагается установить для должностных лиц в размере от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Чтобы привлечь Управляющую компанию к административной ответственности, необходимо написать заявление в надзорные органы (Прокуратуру, ГЖН, Роспотребнадзор), подробно изложив суть нарушений, а также приложить документальные доказательства. Например, акт о некачественном состоянии холодной воды.
«После этого надзорные органы обязаны выйти с проверкой и, если факты нарушения подтвердятся, накажут штрафом вашу обслуживающую организацию», — говорит Александр Шиманский.
Кроме того, руководство УК могут привлечь и к уголовной ответственности, если нарушения влекут за собой серьезные последствия для жизни или здоровья жильцов.
В случае регулярных нарушений договор с УК может быть расторгнут по решению жильцов на общем собрании, что позволит выбрать другую компанию или перейти к другой форме управления домом.
Если «мирным путем» решить вопрос с УК не получается, претензии жильцов игнорируются и работы, направленные на исправление недостатков, не производятся, остается только один путь — обращение в суд с иском для защиты своих законных интересов и нарушенных прав.
Поводы для подачи иска в суд
К основным причинам, по которым жильцы многоквартирных домов судятся с управляющими компаниями, по словам адвоката, относятся:
- неисполнение УК своих обязанностей или злостное уклонение от них;
- сбор средств либо нецелевое использование собранных денег;
- причинение ущерба гражданам или их имуществу в результате действий (бездействия) управляющей компании или создание подобной угрозы;
- отказ возмещения причиненного ущерба по иску;
- нарушение закона о защите прав потребителей в части соблюдения сроков ответа на жалобы жильцов.
Доказательства по делу
В качестве доказательств по делу можно предъявить акты обследования поврежденных жилых помещений, медицинские документы, а если допущенные УК нарушения привели к травме, справки от участкового, заключения независимых экспертов, показания свидетелей
Как отмечает эксперт, нередко от неправомерных действий управляющей компании страдает не один владелец квартиры, а целая группа жильцов. Например, из-за скачка напряжения в электросети, вызванного коротким замыканием, произошли поломки бытовой техники у нескольких собственников.
Закон допускает обращение в суд с коллективным иском. В этом случае в заголовке перечисляются все истцы с указанием домашних адресов. В требованиях к ответчику проставляются суммы ущерба по каждой квартире.
Приложить следует документы, подтверждающие убытки, понесенные каждым собственником. Группа жильцов, подающая коллективный иск, может выдвинуть одного представителя, который будет отстаивать их интересы в суде. Для этого нужно оформить на него нотариально заверенные доверенности.
Но, как подчеркивает адвокат, это не все методы борьбы с нерадивыми управленцами.
Оштрафовать за завышение платежей
Также собственники и наниматели квартир могут оштрафовать управляющую компанию за незаконное завышение платежей. Об этом прямо говорится в Жилищном кодексе РФ.
«Штраф составит половину от превышения. При этом деньги пойдут не государству, а конкретному собственнику», — поясняет Александр Шиманский.
В Жилищном кодексе есть пункты о том, за что положен штраф, к примеру:
- за услуги, которые не утверждены жильцами, но вписаны в квитанцию (например, охрана двора);
- за расчет платы по нормативу при наличии счётчиков (например, освещение подъездов).
Это, к слову, касается не только содержания дома, но и коммунальных услуг. В таком случае штраф заплатит поставщик ЖКУ.
Однако если управляющая компания сама найдёт и исправит ошибки, наказать её, то есть требовать назначить штраф, нельзя.
Это происходит, когда собственник неправильно указывал данные со счётчика или не передал информацию о праве на льготу. Плата хоть и окажется завышенной, но управляющая компания не виновата. Она пересчитает начисления без выплаты штрафа.
То же самое касается платы по нормативам вместо установки счётчиков. Перерасчет не будет считаться завышением и, как следствие, поводом для штрафа.
Если же УК завышает платежи, то собственник может добиться наложения штрафа. Для этого нужно написать заявление, ссылаясь на п. 11 ст. 156 и п. 6 ст. 157 Жилищного кодекса. Официальный ответ должен прийти в течение месяца.
Если управляющая компания признает ошибку, она обязана оплатить штраф в течение двух месяцев с даты подачи заявления. К слову, собственнику необязательно брать компенсацию деньгами.
«Управляющая компания может уменьшить платежи на сумму штрафа. Это не перерасчет из-за ошибки, а именно дополнительная сумма, половина от превышения — на неё будет уменьшен очередной платёж по квитанции. Если управляющая компания не платит штраф, жалуйтесь в жилищную инспекцию», — объяснил Александр Шиманский.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
