Просрочка растет
Объем просроченной ипотечной задолженности в России вырос за сентябрь 2024 года на 6% — до более чем 80 миллиардов рублей, подсчитали аналитики ЦИАН. Это максимальный показатель за историю отечественного рынка ипотечного кредитования. Как следствие, увеличивается доля «просрочки» в общем объеме задолженности. В сентябре она составила уже 0,17% на рынке новостроек и 0,5% на вторичном рынке.
В целом это не такие уж большие цифры, но настораживает рост доли. Ведь в 2022—2023 годах объем просроченной задолженности почти не менялся, а ее доля снижалась вплоть до начала 2024 года. В текущем же году, по данным ЦИАН, доля просрочки на первичном рынке растет с начала года, на вторичном — с апреля.
Варианты решения
Так что же делать тем, кто оказался в сложной финансовой ситуации и понял, что больше не в состоянии обслуживать платежи по ипотеке?
«Чего точно не нужно делать — так это брать потребительский кредит, чтобы перекрыть несколько платежей по ипотеке. Ведь ставки по нему еще выше ипотечных. И такой кредит, начиная со следующего месяца, также придется оплачивать. Так что это просто дополнительная нагрузка на заемщика», — предупреждает директор ипотечного центра «Миэль» Юлия Ибрагимова.
Прежде всего следует обратиться в банк, где вы получали ипотечный кредит, с заявлением об изменении условий погашения кредита, дает рекомендацию эксперт по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Ознакомившись с ним, банк в индивидуальном порядке рассматривает данный вопрос и выносит решение.
В целом вариантов выхода из ситуации, которые может предложить банк, по словам замгендиректора «Национальной Фабрики Ипотеки» Игоря Жигунова, существует три:
Программы консолидации, когда несколько кредитов и долговых обязательств семьи объединяются в один (например, под залог недвижимости) и нагрузка по платежу снижается в 3−4 раза;Реструктуризация кредита и увеличение его срока, что позволяет снизить платеж. Сюда же можно отнести варианты кредитных каникул или изменения графика платежей на время, если такие программы в принципе есть у банка- кредитора;Продажа квартиры из-под залога.
На практике самый распространенный вариант: реструктуризация ипотечного долга или ипотечные каникулы, указывает Ибрагимова.
Взять тайм-аут
Ипотечные каникулы предоставляются банком сроком на шесть месяцев в виде отсрочки платежа — то есть полгода клиент ничего не платит, после чего входит в график платежей, при этом общий срок кредита увеличивается на эти же 6 месяцев, поясняет Ибрагимова.
Как правило ипотечные каникулы предоставляются при соблюдении следующих условий:
приобретенное жилье — единственное;сумма ипотеки не превышает 15 миллионов рублей;каникулы оформляются впервые;есть обстоятельства, дающие основания для отсрочки платежей (они зафиксированы в ст. 6.1−1 закона № 353-ФЗ).
Важно понимать, что в том случае, когда заемщик оформляет кредитные каникулы, он получает отсрочку только по ежемесячным ипотечным платежам, но не избавляется от процентов. Они продолжают начисляться по указанной в договоре обычной ставке и выделяются в отдельный долг.
Стоит по возможности все же продолжать вносить посильные платежи по ипотеке в течение льготного периода, рекомендуют эксперты. То есть просто в меньшем размере, чем указано в графике по кредитному договору. Такие платежи пойдут на погашение основного долга. В таком случае после окончания каникул заемщику будет начислено меньше процентов.
Кредитные каникулы отражаются в кредитной истории человека, но не должны служить основанием для снижения его качества как заемщика в дальнейшем. Хотя на практике случается, что работники банка могут перепутать их с просрочкой, и тогда у заемщика могут возникнуть трудности с получением кредитов в дальнейшем.
Реструктурируй это
При реструктуризации нет ограничений по продлению срока кредита. Кроме того, в этом случае как правило нет ограничений и по его сумме.
Но для того, чтобы реструктурировать кредит, нужно иметь веские причины, подтверждающие снижение платежеспособности:
увольнение или сильное уменьшение дохода;рождение ребенка;смерть супруга или близкого родственника;длительное лечение; получение инвалидности
«В целом при таком варианте банк просто увеличивает срок кредита по сравнению с начальным сроком. За счет этого сумма ежемесячного платежа снижается, но не исключается совсем», — объясняет Ибрагимова.
Чаще всего банки предлагают заемщикам, оказавшимся в затруднительном положении, льготный период на срок до девяти месяцев, в течение которого заемщик выплачивает не менее 50% от суммы ежемесячного платежа, обрисовывает ситуацию директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
А невыплаченные в течение льготного периода проценты и основной долг, по его словам, автоматически переносятся на будущие платежи.
Крайний случай
Если заемщик понимает, что даже при предложенных банком вариантах он никак не справляется со своей ипотечной нагрузкой, у него всегда остается крайний вариант — продать объект залога.
В сентябре вступил в силу закон, который позволяет собственнику самостоятельно продать жилье еще до того, как банк обратит взыскание на него, напоминает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Для этого он должен подать заявление в банк и в случае получения согласия продать объект недвижимости и оформить все документы в течение 4 месяцев.
«А ведь раньше заемщику нужно было погасить ипотеку для продажи залоговой квартиры. Это было непросто сделать, особенно в случае, когда у него уже были трудности с ежемесячными платежами по ипотеке», — вспоминает Землянова.
Сейчас же процедура предусматривает обычные продажи, но под определенным контролем банка.
Однако на самостоятельную продажу заложенного жилья есть ряд ограничений:
Квартира не может быть заложена несколькими залогодержателями, а процедура не может быть начата после обращения банком взыскания на заложенное имущество;Продажа невозможна, если залогодатель повторно подал заявление на самостоятельную реализацию имущества, которое ранее не успел продать в срок или, подав заявление, отказался от продажи;Продажа не допускается, если в отношении залогодателя или залогодержателя ведется процедура банкротства.
Квартир «из-под ипотеки», по оценкам руководителя «ЦИАН. Аналитики» Алексея Попова, в целом сейчас продается не так уже много — на них приходится порядка 1,5% от всего активного предложения на вторичном рынке.
Базовая стоимость лота — примерно на 15−35% ниже рыночной. Зачастую это связано с тем, что большая часть таких квартир по своим характеристикам несколько хуже «средних по рынку» — в них часто не выполнен или не закончен ремонт, объясняет эксперт.
