Наибольшим потенциалом роста рынка жилой недвижимости среди регионов РФ обладают Дагестан, Калмыкия и Республика Алтай, если исходить из динамики роста цен на многоквартирные дома за последние три года и низкого уровня обеспеченности возводимым жильем на душу населения. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании Key Capital. Насколько активно будут застраиваться эти и другие субъекты на фоне высокой ставки и готовы ли местные жители приобрести жилье — в материале «Известий».
Из столицы в регионы
В процессе адаптации рынка недвижимости в периоды, осложненными нестабильностью и более жесткими условиями, связанными с изменением ключевой ставки, включаются не совсем рыночные механизмы, влияющие на спрос и предложение, а соответственно, и на цены на жилье, заметила доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева.
— Снижение ввода вновь строящегося жилья в столичных городах компенсировалось ростом его ввода в регионах, а именно в Московской области, Краснодарском крае, Дагестане, Калмыкии, Горном Алтае, — сказала «Известиям» эксперт. — Значительно возрос ввод жилья в сегменте индивидуального жилищного строительства с более низкой стоимостью строительства одного квадратного метра и характерен для пригородных районов и небольших населенных пунктов.
Это, по ее мнению, подчеркивает то, что факторы, влияющие на увеличение ввода жилья, могут быть разными. Здесь могут учитываться и особенности строительного бизнеса, предполагающие перенос ввода жилья и применение различных способов реализации жилья. Строительные организации начинают более активно вести работу по проработке градостроительного потенциала в регионах.
— Интерес застройщиков перемещается в регионы, где планируются крупные инвестиционные и инфраструктурные проекты, связанные в том числе с изменением логистических потоков, — заметила Наталья Казанцева. — Гостиничный фонд этих населенных пунктов не позволяет разместить работающих по вахтовому методу, организациям будут нужны квартиры для аренды или постоянного проживания. Регионы, где размещены крупные предприятия ВПК, также предъявляют высокий спрос на жилье, даже при такой высокой ставке, так как существенно выросли доходы работающих в этой сфере, а значит, появляется возможность улучшить свои жилищные условия.
Возможно увеличение спроса и со стороны отдельных потребителей, например в регионах, где высок уровень рождаемости, есть спрос на льготную семейную ипотеку либо спрос со стороны участников СВО и их семей, считает эксперт.
— Конечно, спрос будет небольшим, так как большинство жителей регионов не имеют доходов, позволяющих приобрести жилье, и он будет колебаться, по нашему мнению, в диапазоне от 3 до 5%, — добавила Наталья Казанцева.
Перегрев рынка
Динамика цен на недвижимость в регионах зависит от самых разных факторов, подтвердил директор Центра региональной политики ИПЭИ Президентской академии Владимир Климанов.
— Очевидно, что в условиях новой реальности опережающий рост должен наблюдаться не в столичных регионах, где рынок недвижимости уже перегрет, особенно после отмены массовых льготных ипотечных программ, а в менее развитых субъектах России. В последнее время спрос на недвижимость стал активизироваться именно там. Поэтому самые высокие темпы роста имели место в таких отсталых регионах с наименьшей исходной базой, — заявил «Известиям» эксперт.
Однако, скорее всего, по его мнению, это будет происходить какое-то время, но впоследствии в лидеры выйдут другие регионы — «середнячки» со столицами, входящими во второй эшелон крупных российских городов.
— Именно они будут лидерами по наращиванию объемов недвижимости. К тому же нужно понимать, что в условиях высокой ключевой ставки приобрести жилье становится всё более сложно. И в этой связи в целом рынок недвижимости должен найти какое-то новое состояние, возможно, испытав существенные кризисные явления, — уверен Владимир Климанов.
Возможности для регионов
Ранее консалтинговая компания Key Capital сообщила, что наибольшим потенциалом роста рынка жилой недвижимости среди регионов РФ обладают Дагестан, Калмыкия и Республика Алтай, если исходить из динамики роста цен на многоквартирные дома за последние три года и низкого уровня обеспеченности возводимым жильем на душу населения.
Аналитики изучили данные о росте цены квадратного метра в многоквартирных новостройках с сентября 2021-го по сентябрь 2024 года, обеспеченность возводимым многоквартирным жильем на душу населения во всех субъектах РФ и выделили семь регионов, которые обладают наибольшими инвестиционной привлекательностью и потенциалом роста рынка.
«В Республике Дагестан с 2021 по 2024 год цены на новостройки росли ускоренными темпами, особенно в Махачкале, где наблюдался значительный рост спроса на жилье. Это связано с активной внутренней миграцией и высокой рождаемостью, что усилило потребность в новых квартирах. Динамика цены за три года — 193%. Обеспеченность строящимся жильем — 20,9 кв. м / 100 жителей», — говорится в материалах.
Для сравнения, в целом по РФ средняя динамика роста цены «квадрата» в новостройках с сентября 2021 года составила 74%, а обеспеченность возводимым жильем — 78,9 кв. м / 100 жителей.
В Республике Калмыкия стоимость квадратного метра за три года выросла на 179%, а обеспеченность строящимся жильем в сентябре 2024 года составила 24,6 кв. м / 100 жителей. Аналитики пояснили такую динамику совершенствованием транспортной инфраструктуры региона, что привлекло новых жителей в Элисту.
В Республике Алтай цена «квадрата» с сентября 2021 года поднялась на 148%, и обеспеченность достигла 25,6 кв. м / 100 жителей. К росту стоимости жилья в этом регионе привел приток покупателей недвижимости из других субъектов, которые хотели инвестировать в локации в живописных местах, в том числе в новостройки в Горном Алтае и его окрестностях, разъяснили в отчете.
