Законодательство обязывает собственников жилых помещений выбрать наиболее удобный для них способ управления домом (ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Есть три варианта управления:
- посредством самих собственников;
- товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК);
- управляющей организацией.
Способ выбирают в ходе общего собрания собственников. Впоследствии он может быть в любое время изменен на основании нового решения собрания.
Вне зависимости от выбранного способа органом управления домом остается общее собрание собственников.
Когда управляют сами собственники
В данном случае собственники принимают все решения в ходе общих собраний и самостоятельно выполняют функции по управлению. При этом возможно привлечение различных организаций или ИП на основании договоров подряда, заключаемых по решению общего собрания.
Данный способ требует от собственников высокой вовлеченности, активности, честности и ответственности друг перед другом.
В связи с отсутствием расчетного счета, людям придется собирать «в шапку» средства на общедомовые расходы управленческого характера. При этом возможны злоупотребления со стороны недобросовестных лиц и нецелевое использование денег.
Кроме того, каждый собственник обязан сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги и от своего имени заключить договоры с организациями, обеспечивающими подачу в дом воды и электричества, а также вывоз мусора.
Отметим, что способ непосредственного управления доступен, когда дом имеет не более тридцати квартир. При этом число нежилых помещений значения не имеет.
ТСЖ и ЖК
ТСЖ являются некоммерческими организациями. Для управления домами, все помещения в которых являются собственностью различных лиц, их стали использовать с 1996 года.
ЖК и жилищно-строительные кооперативы появились в СССР. При этом до 1990-х годов их члены не являлись собственниками жилья, так как всем владел кооператив. Когда прошел период приватизации, у кооперативов, как у организаций, осталась возможность управления только общим имуществом дома.
Высшим органом управления управления ТСЖ является общее собрание его членов. У ЖК таким статусом обладает общее собрание членов кооператива (конференция).
Как правило, текущие операции по управлению домом осуществляет выборный орган — правление ТСЖ или кооператива. При этом ТСЖ и ЖК могут управлять домом как самостоятельно, так и с привлечением иной управляющей организации.
ТСЖ и ЖК обеспечивают участие всех заинтересованных собственников в принятии решений по управлению общим имуществом дома и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества, а также защищают их интересы.
Вносимая собственниками плата за жилье поступает на расчетный счет ТСЖ или кооператива. При этом сэкономленные средства остаются на этом счете и в дальнейшем могут быть потрачены на содержание дома.
Органы управления ТСЖ или кооператива сами взаимодействуют с ресурсоснабжающими организациями и контролируют качество и объем оказываемых коммунальных услуг.
Жильцы могут в полной мере постоянно, периодически или выборочно контролировать результаты работы ТСЖ и ЖК, а также расходование ими формируемых за счет взносов и платежей средств.
Отметим, что грамотное и профессиональное управление силами указанных выше структур требует наличия среди жильцов дома лиц, имеющих нужные специальности, согласных трудиться в интересах дома и обладающих для этого достаточным запасом энтузиазма и времени. Другие жильцы должны доверять таким людям и выбирать их в состав правления.
На практике нередко встречается ситуация, когда почти все функции по управлению берет на себя председатель правления ТСЖ или кооператива. При этом не в каждом доме можно найти достаточно грамотного человека, который способен выполнять роль председателя и справиться с этой сложной и, по сути, общественной работой.
Управляющие организации
Управление многоквартирными домами для таких организаций является профессиональной деятельностью, которая приносит прибыль. Управляющие организации имеют больше финансовых возможностей для автоматизации своей деятельности, применения новых технологий. Они могут иметь у себя в штате различных специалистов, способных качественно осуществлять работы по дому. Также для этих целей они могут нанимать подрядчиков. При этом ответственность перед собственниками за выполненные работы и оказанные услуги несет именно управляющая организация.
Вносимая плата за жилье поступает на расчетный счет управляющей организации. При этом сэкономленные средства становятся ее собственностью и она может использовать их по своему усмотрению.
Управляющая организация сама взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями и контролируют качество и объем оказываемых коммунальных услуг.
Жильцы могут проверять результаты работы управляющей организации по итогам года. При этом подразумевается, что все внесенные средства были потрачены на содержание и ремонт общедомового имущества.
Вариант с управляющей организацией подойдет для собственников, которые не хотят вникать в тонкости обслуживания дома и решили довериться профессионалам.
Собственники заключают с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Для этого они выбирают подходящую им фирму или ИП, формулируют условия договора на общем собрании. Затем договор подписывает не менее половины собственников, либо председатель совета дома в случае, если собственники передали ему такие полномочия.
Отметим, что собственники вправе реализовать и комбинированный вариант, заключив договор с управляющей компанией и при этом создать ТСЖ.
Важный нюанс
Выбирая между ТСЖ (ЖК) и управляющей организацией, собственникам важно понимать, необходимо ли им собственное юридическое лицо или нет.
Во втором случае юрлицо не создается. При этом его наличие дает собственникам больше преимуществ. Главным из них является поступление перечисляемых на содержание общедомового имущества средств на свой расчетный счет и собственники могут вести более полный и оперативный контроль за эффективностью их расходования.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
