Рынок вторичного жилья в России столкнулся с низким спросом, высокими ипотечными ставками и очень медленным ростом предложения. От чего будет зависеть дальнейшая динамика цен в ноябре, разбирались Финансы Mail.
Текущая ситуация на рынке
На рынке «вторички» продолжает наблюдаться стагнация. Медианная стоимость квадратного метра выставляемых на продажу собственниками объектов остается практически без изменений.
В среднем по России в сентябре рост стоимости готового жилья в городах-миллионниках составил всего 0,4%, а медианная стоимость квадратного метра — 133 тысячи рублей. В десяти мегаполисах цена изменилась менее чем на 0,5%.
Наибольший рост произошел в Нижнем Новгороде (на 1,6%, до 133 тыс руб.), в Краснодаре (на 1,5%, до 117 тыс руб.) и в Казани (на 1,1%, до 169 тыс руб.). Одной из его причин является вымывание квартир с наиболее низким ценами из предложения. В среднем по городам-миллионникам экспозиция вторичного жилья уменьшилась на 1,9%.
Снижение стоимости наблюдалось в Екатеринбурге (на 0,2%, до 116 тыс руб.) и в Новосибирске (на 0,1%, до 113 тыс руб.).
Спрос на московском рынке «вторички» в третьем квартале текущего года держался в среднем на одном уровне. Однако в сравнении с данными третьего квартала прошлого года он уменьшился примерно на 20%. Рыночная ипотека сейчас стала слишком дорогой. Доля сделок по ней сократилась до 22%. В прошлом году в этом периоде она составляла 43%.
Средняя стоимость квадратного метра на территории старой Москвы сейчас держится в пределах 285,5 тысячи рублей, что на 2,8% выше показателя за аналогичный период 2023 года.
Такая аномалия образовалась на фоне нескольких факторов. С одной стороны, при низком спросе и высоких ипотечных ставках отсутствуют основания для роста цен. С другой, происходит очень медленный рост предложения, так как многие собственники снимают свои объекты с продажи. Сохраняется дефицит ликвидных квартир и цены не снижаются.
Как изменятся цены на «вторичку» с 1 ноября
Дальнейшая динамика цен на рынке вторичного жилья будет зависеть от решения ЦБ РФ по ключевой ставке, которое он примет в ходе намеченного на 25 октября заседания. Некоторые эксперты ожидают повышения ставки. При этом остается открытым вопрос, каким будет ее новый уровень. Рынок также находится в ожидании возможных изменений по льготным ипотечным программам.
Увеличение ключевой ставки будет способствовать повышению рыночных ставок по ипотеке. Это может побудить продавцов «вторички» снижать цены или предоставлять покупателям дополнительный дисконт, размер которого будет обсуждаться уже при личной встрече. Среднерыночная скидка на «вторичку» в ноябре будет находиться в пределах пяти процентов.
Наибольший размер дисконта возможен, когда покупатель заинтересован в ускоренном выходе на сделку, либо намерен купить себе недвижимость за счет использования дохода от продажи, без использования заемных средств.
Вместе с тем, не все собственники будут готовы к резкому снижению ценника и предпочтут альтернативный вариант в виде сдачи объектов в долгосрочную аренду. Такой тренд уже наблюдается. В ноябре он будет только набирать силу.
Спрос на рынке аренды жилья сейчас превышает предложение. Переход на долгосрочную аренду может стать для продавцов выгодной стратегией, которая позволит обеспечить стабильный пассивный доход. Например, в Москве стоимость аренды «однушки» за прошлый месяц выросла на 11%.
Кроме того, при традиционном снижении спроса перед новогодними праздниками указанный выше фактор будет удерживать равновесную цену в сохраняющемся сейчас коридоре.
Что касается загородного сегмента вторичного ИЖС, то цены на качественные лоты здесь вряд ли изменятся. Кроме того, к середине ноября собственники непроданных до этого объектов, скорее всего, начнут сдавать их посуточно на новогодние каникулы, что позволит им получить дополнительный доход. Продажи таких объектов возобновятся со второй половины января.
Снижение цен возможно только на «избранные» лоты. Причем данная тенденция может усилиться, если выпадет ранний снег. Это позволит недобросовестным собственникам попытаться продать «неликвид», имеющий серьезные конструктивные изъяны, которые было намного сложнее скрыть в теплые месяцы.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
