Что происходит на первичном рынке
Рынок первичной недвижимости в целом сейчас находится в режиме стагнации и в ожидании наступления большей устойчивости для расширения горизонта планирования.
Люди, которые готовы совершить покупку, ждут разрешения ситуации с предоставлением банкам новых лимитов по семейной ипотеке. При этом растет вероятность изменения конструкции сделок. Предоставленные ранее ипотечные одобрения могут быть скорректированы банками, например, в части первоначального взноса.
Повышение ЦБ РФ ключевой ставки стимулирует банки увеличивать проценты по депозитам. В связи с этим россияне предпочитают перекладывать свои накопления под более высокие проценты и эти деньги, скорее всего, не появятся в ближайшее время на рынке недвижимости. Как следствие, спрос снизится.
Застройщики также не спешат выводить новые объемы: проекты, которые находятся на ранних этапах проработки на открытие проектного финансирования, не форсируются; в запуск идут только те стройки, которые уже находятся на высокой стадии разработки.
В крупных городах сейчас наблюдается стагнация первичного рынка. Медианная стоимость квадратного метра в городах-миллионниках в сентябре во всех типах квартир в новостройках составила менее 166 000 рублей, что на 0,2% ниже, чем в августе. Наибольшее снижение наблюдалось в Воронеже (на 2,3%), Нижнем Новгороде (на 1,9%) и в Москве (на 1,5%).
В столице в текущем месяце самыми доступными оказались объекты в таких в районах, как Перово (280 тыс руб. за кв. м), Южное Бутово (286 тыс. руб. за кв. м) и Тропарево-Никулино (292 тыс. руб. за кв. м). В Новой Москве доступными стали объекты в поселениях Марушкинское (220 тыс. руб. за кв. м), Рязановское (230 тыс. руб.за кв. м) и Филимонковское (238 тыс. руб. за кв. м).
Что касается малых городов, то тут единый тренд не сформировался. Например, в Воронежской области фиксируется резкое снижение темпов продаж в сегменте комфорт-класса, а в Нижегородской спрос остается высоким. По мнению экспертов рынка недвижимости, в четвертом квартале цены в малых городах могут вырасти на 4−4,5%.
Что касается Московской области, то тут спрос в сентябре вырос на 23% по отношению к августу, но, несмотря на положительную динамику, показатели остаются ниже значений прошлого года.
Что будет с ценами с 1 ноября
Динамика цен на рынке первичной недвижимости в ноябре будет складываться под влиянием инфляции, изменения себестоимости строительства, ситуации на ипотечном рынке и стадий строительной готовности конкретных объектов.
До решения ЦБ РФ по ключевой ставке, которое при ее снижении может привести к изменениям в условиях банков по ипотечному кредитованию, скорее всего, будет сохраняться тенденция к стагнации цен на «первичку».
Однако серьезного снижения цен в ноябре вряд ли стоит ожидать. Особенно в сегментах, которые не относятся к элитному или премиальному. Застройщики могут немного уменьшать стоимость метра для удержания покупателей, а также предлагать им специальные условия при продаже. Например, скидки на выделенный пул объектов или возможность покупки квартиры с включенными в ипотечный платеж дополнительными опциями, позволяющими сэкономить на обустройстве квартиры в будущем (наличие ремонта, мебели и бытовой техники).
В комфорт- и бизнес-классе сейчас наблюдается уменьшение и так невысокой маржинальности проектов. Растут цены на стройматериалы и работы, что отражается на себестоимости. Проекты при больших скидках становятся нерентабельными.
Необходимость снижения цен в премиум- и элитном классах отсутствует ввиду того, что покупатели там менее чувствительны к изменениям условий рынка по сравнению с покупателями из среднего класса.
Серьезное повышение цен на новостройки в ноябре также вряд ли возможно.
Вместе с тем, отметим и наличие риска развития негативного сценария в связи с высокими ставками по рыночной ипотеке (от 22%), практически полным отсутствием льготных программ, возможным введением с 2025 года ипотечного стандарта, который запретит альтернативные ипотечные схемы, а также вводом запрета на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров.
Рынок индивидуального жилищного строительства
На рынке ИЖС сейчас наблюдается незначительное оживление. Это особенно касается нишевых сегментов. Например, в конце прошлого месяца возник всплеск интереса к элитному ИЖС в Московской области.
Осенью возможен рост цен до пяти процентов, так как возникает традиционная активизация покупателей из-за их боязни начинать строительство зимой. Кроме того, идет активное внедрение эскроу-счетов, не имеющих пока четкого регламента раскрытия.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
