ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК.
Ипотечное кредитование в России за последние два года продолжило показывать значительные результаты. Во многом это стало следствием поддержки рынка новостроек разнообразными льготными государственными программами, а также программами субсидирования ставок со стороны застройщиков.
В частности, по итогам 2023 года было выдано 2 миллиона новых ипотечных кредитов, что стало историческим рекордом. В денежном выражении объем выданной ипотеки по итогам 2023 года показал еще более внушительный рост. Годовой объем выданной ипотеки составил 7,8 триллиона рублей, что на 62% больше, чем в 2022 году.
Однако в 2024 году наблюдается заметное снижение как темпов, так и объемов выдачи ипотеки. Так, за восемь месяцев 2024 года был выдан почти миллион ипотечных кредитов на сумму 3,6 триллиона рублей, против 1,2 миллиона кредитов и 4,5 триллионов рублей за аналогичный период 2023 года. Таким образом, в 2024 году замедление в числе и объеме ипотеки составило порядка 20%.
Эксперты отмечают, что снижение темпов выдачи наблюдается на фоне продолжающего с конца 2023 года ужесточения условий и отмены с 1 июля 2024 года части льготных программ. На этом фоне ипотека по рыночным ставкам, которые уже превышают двадцатипроцентный порог, становится почти безальтернативным вариантом для многих людей.
ЛИДЕРЫ И АУТСАЙДЕРЫ РЕЙТИНГА.
Ситуация в сфере жилой недвижимости в отдельный регионах достаточно сильно отличается от среднероссийской, поэтому для оценки региональных различий доступности покупки жилья в ипотеку семьями эксперты РИА Новости провели очередное ежегодное исследование и составили рейтинг, в котором показано, какая доля семей, имеющих официальную зарплату одного или двух работающих, может позволить себе приобрести обычную двухкомнатную квартиру, взяв ипотечный кредит.
Как показали результаты рейтинга, параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе, а по рыночной ставке по состоянию на сентябрь ипотеку могут позволить себе лишь 13,4% семей, что примерно соответствует уровню десятилетней давности.
В прошлом году ипотека с учетом господдержки и льготных программ была доступна 27,8% семей. Лидером по доступности ипотеки на рыночных условиях в 2024 году стал Ямало-Ненецкий автономный округ. В регионе-лидере ипотеку на рыночных условиях на квартиру в 60 квадратных метров могут взять 39,4% семей. На втором и третьем местах по доступности ипотеки на рыночных условиях находятся Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Магаданская область, где доля таких семей составила 37,2% и 35,7% соответственно.
Также достаточно высокую доступность показали Мурманская область, Ненецкий автономный округ и Чукотский автономный округ, в которых доля превышает 30%. В целом эксперты отмечают, что в этих регионах доступность покупки жилья в ипотеку по рыночной ставке находится на относительно высоком уровне. Аналитики поясняют, что лидерство северных регионов закономерно — высокие зарплаты и большой объем жилого фонда определяют невысокие цены на недвижимость.
Еще в семи субъектах доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку по рыночным условиям, превышает 20%, а еще в 17 регионах превышает 15%.
В 23 регионах менее 10% семей могут приобрести типовую «двушку», используя ипотечный заем на рыночных условиях, а в семи регионах и вовсе менее 5%. Замыкают рейтинг Республика Крым, Севастополь, Республика Дагестан, Чеченская Республика, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Алтай и Краснодарский край. Слабая доступность ипотеки объясняется здесь низкими зарплатами и высоким ценами на жилую недвижимость на Крымском полуострове и в Краснодарском крае.
ЛЬГОТНЫЕ ПРОГРАММЫ.
В среднем по России доступность ипотеки по средневзвешенной ставке с учетом действующих в сентябре программ льготной ипотеки составила 30,9% против 13,4% по рыночным процентным ставкам, то есть более чем в два раза выше. При этом лидером по доступности ипотеки по средневзвешенной ставке с учетом льготной ипотеки стал также Ямало-Ненецкий автономный округ, в котором ипотека доступна для 66,8% семей.
Второе место по доле семей с высокой доступностью в исследовании занимает Магаданская область с результатом 65,3%. Замыкает первую тройку ХМАО, где доля семей, для которых доступна ипотека по средневзвешенной ставке, с учетом льготной ипотеки составила 60,4%. Также достаточно высокие значение по доступности ипотеки по такой ставке показали Ненецкий автономный округ (58,1%), Чукотский автономный округ (56,3%), Сахалинская область (54,6%), Якутия (53,4%) и Мурманская область (50,7%). Еще в шести регионах показатель превышал 40%, а в 36 регионах был более 30%.
КАК СЧИТАЛИ РЕЙТИНГ.
В качестве индикатора доступности в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж по кредиту при приобретении жилья в ипотеку и осуществлять повседневные расходы. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.
Объем кредита рассчитывался для приобретения семьей двухкомнатной квартиры среднего качества в своем регионе площадью 60 квадратных метров при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплаты НДФЛ и корректировались на региональный прожиточный минимум на каждого члена семьи. Предполагается, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на выплату ипотеки, 30% — на прочие расходы.
Расчет проводился независимо для девяти типов семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), а результирующая доля семей рассчитывалась как средневзвешенная доля из этих девяти типов. Для расчета учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки брались индивидуально для каждого региона. Для расчета использованы данные за 2023 и 2024 год. Уровни процентных ставок соответствуют сентябрю 2024 года.
Полученная результирующая доля является индикативным показателем, отображающим различия в доступности жилья в различных регионах, при этом фактическая доступность жилья для отдельных семей из определенного региона зависит от множества иных факторов, в частности, распределения сбережений, структуры рынка недвижимости, необходимости в улучшении жилищных условий и других, которые не являлись предметом данного исследования.
