Обременение снимается с недвижимости только после полного погашения ипотеки, это значит, отмечает он, что для продажи такой квартиры владельцу нужно получить разрешение банка-залогодержателя или погасить кредит до сделки.
«Продажа ипотечной квартиры — достаточно частая ситуация. Но покупателю нужно учитывать, что такие сделки занимают больше времени. Сроки увеличиваются из-за необходимости согласования с банком, также требуется время на снятие обременения», — подчеркивает эксперт.
Кроме того, проверить статус квартиры можно с помощью выписки из ЕГРН.
Говоря о механизме покупки такой квартиры, Михаил Ковалев называет три варианта.
- Первый — продавец закрывает ипотеку досрочно за счет собственных средств, снимает обременение до сделки, и продает квартиру в обычном порядке. Можно, например, использовать накопления, взять в долг у родственников или оформить кредит.
- Второй способ — это погашение ипотеки за счет средств покупателя. Если остаток долга небольшой, покупатель может внести аванс, который продавец направит на закрытие кредита. Когда остаток долга существенный, к сделке привлекают банк. Стороны подписывают договор купли-продажи, и покупатель передаёт деньги одновременно продавцу и банку в счёт погашения долга.
- Третий вариант используют, когда покупатель тоже планирует оформить ипотеку. Это можно сделать как в новом банке, так и в том, где оформлен первоначальный кредит. Квартира остается в залоге, банк выдаёт новый кредит покупателю и погашает ипотеку продавца. Если банк остаётся прежним, согласовать и провести сделку будет значительно проще.
«Основной риск при покупке квартиры с обременением возникает, если покупатель передаёт крупную сумму авансом для погашения долга продавца. Продавец может передумать и отказаться от продажи, или вовсе исчезнуть с авансом. Вернуть свои деньги в этой ситуации может быть сложно», — добавляет Михаил Ковалев.
Кроме того, если заемщик попытается продать квартиру без согласия банка, Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Если банк участвует в сделке, риски для покупателя снижаются. Но проблемы могут возникнуть, если для покупки недвижимости оформляется новая ипотека. Например, банк может просто отказать в выдаче кредита или не одобрить покупку квартиры, которая находится в залоге у другого кредитора. Если покупатель к этому моменту уже внес аванс, он рискует потерять деньги.
«Также нельзя забывать и о стандартных рисках. Например, если для покупки квартиры использовался материнский капитал, продавец должен выделить доли детям и получить разрешение органов опеки на сделку. Такое же разрешение понадобится и в том случае, если собственником недвижимости уже является ребёнок. А если имущество нажито в браке — стоит получить нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга», — заключает эксперт.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
