Нынешней осенью на рынке новостроек складывается необычная ситуация, возникла некоторая неопределенность. В какую сторону будет двигаться рынок и что случится с ценами в октябре, разбирались Финансы Mail.
Что происходит на рынке новостроек
Рынок первичного жилья сейчас находится в стадии адаптации к сложившимся условиям ипотечного кредитования. Ажиотаж вокруг отмены программы «Господдержка-2020» спал, наступает этап определенной стабилизации цен. В основном отмена льготной ипотеки затронула сегменты «бизнес» и «комфорт». Элитный и премиальный сегменты ощутили ее в меньшей степени, так как в сделках в основном участвуют собственные средства покупателей.
Сейчас идет разнонаправленное движение цен на новостройки в зависимости от сегмента. Так, в «экономе» они снижаются, а в «бизнесе» у некоторых проектов повышаются. Более интенсивный рост наблюдается в сегментах «премиум» и «элит». В «комфорте» цены скорее стабилизировались, но на некоторых проектах возникают корректировки за счет крупных дисконтов.
В среднем по городам-миллионникам снижение медианной цены квадратного метра составило 0,2%, если сравнивать данные за август и сентябрь. В сентябре стоимость квадратного метра составила менее 166 000 рублей.
Отметим, что в целом ситуация на рынке продолжает оставаться неопределенной. На ее дальнейшее развитие существенное влияние окажет наличие у банков лимитов по программе «Семейная ипотека», которая в последние месяцы была востребованной.
Вместе с тем возможно и внедрение Банком России с 1 января 2025 года нового стандарта ипотечного кредитования, в который могут включить запрет на субсидирование ипотеки, что лишит банки и застройщиков возможности предлагать выгодные с учетом текущих реалий ставки.
В перспективе перелом возникшей тенденции во многом будет зависеть от изменения ситуации вокруг ключевой ставки ЦБ РФ. Ее снижение приведет к уменьшению ставок по ипотеке, что, в свою очередь, задаст тренд на оздоровление общей ситуации на рынке первичного жилья.
Что будет с ценами на новостройки в октябре
Ожидать резкого снижения цен не стоит, так как для этого нет оснований. Проектное финансирование у девелоперов предусматривает возможность пересмотра моделей продаж в основном в сторону увеличения срока реализации, а не уменьшения цены.
У многих застройщиков на счетах эскроу есть серьезная подушка безопасности. На ближайшую перспективу они не сильно задумываются о темпах продаж. Банки и девелоперы пока не исчерпали доступный набор инструментов, позволяющих поддерживать спрос в условиях снижения числа ипотечных сделок на рынке.
Кроме того, себестоимость строительства и стоимость заемных средств для застройщика не снижаются, что также не в полной мере мотивирует их рассматривать сценарии с уменьшением цен.
На протяжении следующего месяца и до конца года будет сохраняться тренд на небольшое снижение цены квадратного метра. Причем в большей степени его будут поддерживать традиционные сезонные акции и скидки, а также новые варианты рассрочек и механизмов покупки от застройщиков, позволяющие сохранить спрос.
Нюансы предложений от застройщиков
Сейчас девелоперы активно используют субсидированные ипотечные программы на период строительства объекта либо на весь срок ипотеки.
В первом случае ставка устанавливается в диапазоне от трех до десяти процентов и действует в течение трех-пяти лет. Затем ее значение повышается до действующего на рынке в момент заключения сделки (в настоящее время — 22−23%). Данный инструмент позволяет «переждать» период высоких ставок, а затем рефинансировать ипотеку по действующей на тот момент ставке, которая может ощутимо снизиться в случае изменения ситуации с ключевой ставкой ЦБ РФ и «Семейной ипотекой».
При субсидировании ипотеки на весь срок ставки сейчас находятся на уровне 13%, но после повышения ключевой ставки они могут подняться минимум на один-два процента.
Перечисленные условия находятся за пределами психологической готовности россиян брать ипотечные кредиты. При этом они существенно лучше действующих рыночных ставок, когда, например, за квартиру стоимостью 12 миллионов рублей приходится ежемесячно делать платеж, превышающий 200 тысяч рублей.
Кроме того, застройщики предлагают скидки в размере около десяти процентов на квартиры и добавляют к ним еще два-три процента «за скорость», если человек практически сразу после консультации с менеджером принял решение о совершении сделки.
Важно учитывать, что такие скидки, как правило, предоставляют на объекты, которые не в полной мере оптимальны в части планировки, этажности и видовых характеристик.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
