По данным АО «Дом.РФ», по состоянию на 20 сентября 2024 года средневзвешенная ставка по 20 крупнейшим ипотечным банкам превысила 21% годовых впервые с начала 2020 года (с этого времени ведется мониторинг ставок). Причем, судя по средневзвешенным ставкам, ретроспективно представленным расчетами Банка России, это можно считать абсолютным рекордом с 2018 года. При этом на первичном рынке средняя ставка достигла 21,28% годовых, на вторичном — 21,3% годовых. Для сравнения, год назад ставки на первичном рынке были на уровне 14,21% годовых, на вторичном — 14,45% годовых, свидетельствуют данные АО «Дом.РФ». Даже в конце февраля — марте 2022 года ставки удержались ниже 21% годовых.
Вместе с тем главный эксперт аналитической компании «Русипотека» Сергей Гордейко отмечает, что сентябрьское повышение ключевой ставки Банка России не привело к ажиотажному росту ставок, поскольку банки повышают ставки задолго до решения регулятора, опираясь на прогнозы в отношении денежно-кредитной политики. По его оценке, в некризисные периоды кредитные ставки, как правило, превышают ключевую ставку на 3−4 п. п., но в кризисы этот диапазон сужается.
Одновременно с ростом процентных ставок по ипотечным продуктам банки ухудшают и неценовые условия кредитов.
В частности, неделей ранее, как отмечается в мониторинге, Сбербанк снизил размер дисконтов на 0,2−0,5 п. п., причем для зарплатных клиентов, а также для всех клиентов с первоначальным взносом от 20,1% — до 0,5 п. п. ВТБ за этот период также повысил минимальный первоначальный взнос по «семейной ипотеке» с 30,1 до 50,1% для незарплатных клиентов.
Стоит отметить, что распространенной практикой являлся дисконт к ипотечной ставке для клиента при выплате банку комиссии от застройщика. Однако, как сообщил в понедельник Банк России, с 2025 года начнет действовать ипотечный стандарт, согласно которому в том числе банки не вправе будут получать вознаграждение от продавца недвижимости за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости (см. «Ъ» от 30 июля).
Что же касается неценовых условий, то из-за ожидания ухудшения финансового состояния заемщиков в кризисы банки всегда ухудшают, как правило, одни и те же параметры (требования по первоначальному взносу, ужесточение требований к заемщикам
Стоимость облигаций федерального займа влияет на ставки по ипотеке через рыночные ставки доходности, отмечают в «Домклик» (сервис Сбербанка для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости).
«Если доходность ОФЗ растет, это обычно означает, что инвесторы требуют более высокой доходности для других фиксированных доходных активов, включая облигации банка. В результате стоимость заимствований для банков может увеличиться, что, в свою очередь, приводит к коррекции ставок по ипотеке для заемщиков», — пояснили там. Доходность пятилетних ОФЗ на 23 сентября составляла 17,29% годовых, десятилетних — 15,78% годовых.
На этом фоне все больше банков отказываются от ипотечного бизнеса. В частности, с конца августа нельготную ипотеку перестал предоставлять РСХБ, оставив дальневосточную ипотеку для зарплатных клиентов, свидетельствуют данные «Дом.РФ». Из топ-20 ипотеку не предоставляет сейчас УБРиР и Азиатско-Тихоокеанский банк (только на первичном рынке). В УБРиР заявили, что в новой стратегии банк сконцентрирован на совершенствовании продуктов и процессов для состоявшегося бизнеса банка «с усиленным фокусом на владельцев зарплатных карт». При этом с учетом текущей конъюнктуры и уровня ставок «жилищные кредиты по рыночным программам предлагаются зарплатным клиентам определенных сегментов», отметили в банке. Остальные запрошенные банки не ответили «Ъ».
Как отмечает Юрий Беликов, для средних и мелких банков ипотека сейчас малоинтересна, потому что выделенные на них лимиты по оставшимся льготным программам невелики, а на рыночную ипотеку стремительно падает спрос. «К тому же у небольших кредитных организаций традиционно есть проблема с длинным и устойчивым фондированием, необходимым для выдачи ипотечных кредитов», — указывает эксперт. Для крупных кредитных организаций все эти проблемы в целом тоже актуальны, их маржа по ипотеке невелика, и они также столкнулись с падением платежеспособного спроса. «Но, как основные проводники льготных программ, они, конечно, будут утилизировать те лимиты, которые им выделяют», — пояснил господин Беликов.
