«Серые» схемы для стимулирования людей к покупке недвижимости расцвели после завершения программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года, заявила в Совете Федерации глава Банка России Эльвира Набиуллина.
«Мы будем бороться против разного рода схем в ипотеке. Перед завершением широкой льготной программы эти схемы снова расцвели с новой силой. Чего здесь только нет — и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми завлекаловками для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И все это для людей непрозрачно, запутанно», — подчеркнула председатель регулятора.
Банки также получают комиссионные от застройщиков за снижение процентной ставки, смягчение условий кредитования при заключении сделок, но эти расходы компенсируются через повышение стоимости жилья для заемщика.
По словам главы ЦБ РФ, ипотечный стандарт исключит использование таких схем. Он также обяжет банки предупреждать клиентов о рисках при оформлении ипотеки в случае использования различных схем кредитования: заемщики в этом случае должны подписать документ с перечислением рисков.
Ключевая ставка и схематозы
«Если одномоментно сейчас отменить все перечисленные в запросе схемы, то это будет весьма болезненно, так как такие продажи составляют значительную долю и так уже снизившегося спроса», — подчеркнул руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. По его мнению, пока регулятор не начнет снижать ключевую ставку, какие-то альтернативы кредитам под 20% так или иначе будут сохраняться.
А Банк России все чаще говорит даже об очередном повышении ключевой ставки — и даже с текущих 18% до 20%. По оценкам ЦБ РФ, снижение ставок в стране начнется не ранее 2025 года, более того, если инфляция не замедлится, то и в 2025 году возможно повышение ставок.
По мнению Алексея Попова, точно оценить последствия нового стандарта для заемщиков и застройщиков сейчас сложно. Стандарт заработает с 1 января и возможно за четыре месяца банки и застройщики безболезненно приспособятся к новому стандарту. Он напомнил, что во время реализации предыдущей схожей инициативы, когда отменяли ипотеку с нулевыми процентными ставками, от первых негативных комментариев до ее фактической реализации всеми участниками рынка прошло около 6 месяцев. За это время застройщики смогли перестроиться — перейти на активизацию программ выдачи семейной ипотеки, ипотеки для IT-специалистов.
Партнеры поддерживают рынок
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко положительно оценил меры регулятора. Центробанк принимает меры, чтобы минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы заемщики более четко понимали условия кредита и связанные с ним риски.
«В том числе потому, что такие “схематозы” предполагают завышение стоимости квартиры. И чем активнее регулятор будет с ними бороться, тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен», — отметил Олег Репченко.
В первый месяц после отмены массовой льготной ипотеки — за июль — в годовом сравнении к июлю прошлого года количество выдач сократилось на 55%, а объем в рублях рухнул на 57%, подсчитало Объединенное кредитное бюро (ОКБ). По сравнению с июнем текущего года количество выдач жилищных кредитов сократилось на 57%, а объем — упал на 65%.
Сейчас, как подчеркнул эксперт, льготной ипотеки нет, а ставки по рыночным кредитам превысили 20%, «как раз партнерские программы застройщиков и банков по субсидированию ставок становятся одним из основных маркетинговых инструментов поддержания продаж».
В целом в январе-июле россияне оформили 755,11 тыс. ипотечных кредитов на 3,3 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года количество выдач упало на 24%, а объем в рублях — на 15%. Снижение количества и объема выдач кредитов на покупку жилья отмечается во всех регионах РФ.
По оценке гендиректора ОКБ Михаила Алексина увеличение уже в самом конце июля ключевой ставки до 18% годовых окончательно сделало условия по ипотеке без господдержки заградительными.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
