Основным драйвером роста спроса на жилую недвижимость последних лет стала доступная ипотека, которой пользовались как обычные семьи для улучшения условия проживания, так и частные инвесторы для увеличения своего капитала. Однако рост ключевой ставки и приостановка части популярных ипотечных программ с господдержкой привели к значительному снижению доступности ипотеки, пояснил Игорь Талалов.
Рыночные ставки в текущей ситуации выглядят как заградительные, что уже привело к сокращению спроса и на вторичную, и первичную недвижимость.
Колебания цен в разных регионах и в разных сегментах происходят в диапазоне 1−2% месяц к месяцу, по сути, топчутся на месте, при том, что количество сделок в последние два месяца явно поубавилось. И здесь следует понимать почему так происходит.
Инерция — наш метод
Рынок недвижимости всегда был достаточно инерционным и для того, чтобы цены пошли вниз диспропорция в спросе и предложении должна иметь продолжительный период. На изменение цен влияет не только сокращение спроса со стороны покупателей. Продавцы также реагируют на меняющиеся условия. Все хотят купить дешевле ожиданий, но не все готовы продавать ниже ожиданий или тем более с убытком.
Как следствие, снижение спроса ведет к снижению цен до определенного уровня и момента, затем часть продавцов снимают с продажи свои объекты «до лучших времен», что приводит к выравниванию объемов спроса и предложения, после чего цены снова начинают восстанавливаться (иногда медленнее, а иногда быстрее). Основным фактором такого восстановления цен является инфляция и рост издержек при строительстве новых объектов. Чем выше инфляция, тем быстрее восстановление. Таким образом обеспечивается стабильность рынка жилой недвижимости, волатильность цен на котором значительно ниже, чем на других рынках. Это и стало основой того, что недвижимость стали воспринимать как защитный актив.
Как показывает опыт прошлых лет, рост цен на жилую недвижимость обычно выше, чем последующая коррекция, что оправдывало долгосрочные инвестиции в жилую недвижимость даже в не самые благоприятные периоды. Однако такой вариант инвестиций подходит, если вы стремитесь сохранить накопления. Для инвесторов, нацеленных на прирост капитала, правильный выбор момента покупки и продажи актива является залогом успешности инвестиции. Таким инвесторам сегодня нужно учитывать сразу несколько факторов:
- Как долго продлится период слабого спроса, ведь приобретая тот или иной объект инвестор сразу определяет момент выхода из проекта и, если спрос в этот период окажется слабее, чем ожидает инвестор, он будет вынужден или дать дисконт на объект или увеличить срок экспозиции, что так или иначе отразится на его доходности. И здесь важно отслеживать сигналы и прогнозы ЦБ о возможности снижения ключевой ставки.
- Приобрести квартиру в строящемся доме или в уже построенном. Здесь необходимо учесть, что с отменой программ ипотеки с господдержкой основное преимущество в виде дешевой ипотеки для покупки квартир в новостройках перестало существовать. А на вторичке такая же квартира стоит значительно дешевле, значит в случае сохранения равных условий кредитования, цены на вторичке должны восстанавливаться быстрее. И тогда имеет смысл сегодня приглядываться к объектам на вторичном рынке. Однако не стоит исключать из поля зрения и объекты первичного рынка. Застройщики в условиях снижения спроса обязательно начнут борьбу за покупателя. Как правило, именно в такие моменты застройщики становятся наиболее клиентоориентированными и готовы предлагать различные выгодные условия рассрочек, например, программ субсидируемой ипотеки для клиентов, которые не располагают необходимой для покупки суммой. А для тех, кто готов заплатить полную стоимость, готовы предложить индивидуальные скидки. И решение здесь нужно принимать не на основе объявлений на сайте, а после нескольких раундов переговоров с потенциальными продавцами.
- Информацию о планах введения новых или прекращения действующих программ стимулирования спроса или поддержки застройщиков со стороны государства. Как показала практика, такие программы могут быть как драйверами развития рынка, так и инструментом его охлаждения.
- Немаловажную роль имеет анализ локальных рынков жилой недвижимости, развитие которых может идти вразрез с общеотраслевыми трендами. Например, в отдельных городах в период общего роста рынка может наблюдаться и снижение, и рост спроса. Это может быть вызвано административными ограничениями нового строительства или отставанием в экономическом развитии города/района от средних показателей по стране. Или рост может быть вызван строительством объекта с уникальными для рассматриваемой локации характеристиками, которые обеспечат конкурентные преимущества объекта на годы вперед.
- Необходимо анализировать наличие и доступность альтернативных инвестиций, которые могут смещать спрос на инвестиционные объекты. Самый простой пример — банковские вклады, которые сегодня обеспечивают приемлемую доходность при минимальных рисках, обеспечивая тем самым отток частных спекулятивных инвесторов с рынка жилой недвижимости.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
