В первой половине 2024 года граждане досрочно погасили ипотеку на 787,6 млрд руб., следует из данных ЦБ, которые проанализировал «Ъ». Объем снизился на 16,8% в годовом выражении. Нынешние объемы вернулись к уровню первой половины 2022 года (729,5 млрд руб.). 99,97% досрочных погашений осуществлены за счет средств заемщиков, иные способы погашения — новой ипотекой, субсидиями, средствами от продажи заложенного имущества
В ВТБ, МКБ, банке «Дом.РФ» и Абсолют-банке «Ъ» тренд подтвердили. По словам руководителя ипотечных продуктов банка «Дом.РФ» Игоря Руденко, «это связано с тем, что около 80% кредитов в ипотечном портфеле банка оформлено по ставке до 9% годовых, ежемесячные платежи по ним находятся на комфортном уровне с учетом текущей экономической ситуации и конъюнктуры рынка». Как отметил директор департамента розничного бизнеса Абсолют-банка Виталий Костюкевич, структура досрочного погашения зависит от процентной ставки по кредиту. «В диапазоне ставки до 7% досрочного погашения практически нет, а со ставками свыше 14% досрочное погашение в восемь раз выше, — приводит пример банкир.— Чем меньше разрыв процентной ставки по кредиту с ключевой ставкой, тем больше склонность к досрочному погашению». «Клиенты предпочитают размещать средства на вкладах и накопительных счетах, нежели досрочно погашать кредиты», — говорят в МКБ.
Управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин отмечает, что «ипотечные заемщики “покупают” комфортный ипотечный платеж и не имеют мотивов платить больше и сокращать качество жизни».
«Стоимость ремонтов и мебели резко выросла, и свободных средств все меньше. Также и недвижимость сейчас все больше покупается для жизни, а не для инвестиционных целей, поэтому раннее погашение уже имеет меньше смысла», — поясняет он. Когда на рынке существуют предложения по вкладам с доходностью 20% и выше (см. «Ъ» от 26 августа), заемщикам невыгодно погашать ипотеку досрочно, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.
«При наличии хорошей подушки депозитов они “оплачивают” ежемесячный взнос», — обращает внимание господин Гришунин. «В период жесткой политики ЦБ заемщику выгоднее положить средства на депозит под 18% годовых и более, чем досрочно погашать ипотеку. А когда ставки пойдут вниз, направить сумму вклада с учетом накопленных процентов на досрочное погашение ипотеки», — отмечает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 30 июля:
По мере того как нынешний всплеск инфляции будет затухать, ставки по ипотеке неизбежно должны пойти вниз.
На фоне продолжающегося роста доходности розничных вкладов можно ожидать дальнейшего сокращения темпов досрочного погашения во втором полугодии, говорит Егор Лопатин. «Во втором полугодии объем досрочного погашения может быть по-прежнему ниже, чем в 2023 году, так как мы ожидаем дальнейшего повышения ключевой ставки в сентябре—октябре до 20%», — считает и Анна Землянова. Виталий Костюкевич отмечает, что ранее был выдан большой объем кредитов по госпрограммам, «они и будут в ближайшее время определять динамику погашения ипотечных портфелей». Кредиты по льготным ставкам дестимулируют досрочное погашение, говорит Анна Землянова.
Средняя ставка ипотеки в первом полугодии 2024 года составила всего 8,4%; при ключевой ставке 16% дисконт средних ипотечных ставок по выдачам составляет более 7 процентных пунктов, оценивает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. В случае дальнейшего повышения ключевой ставки заемщики будут еще медленнее погашать ипотеку, если процент по ипотечному кредиту фиксирован, ожидает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. К тому же снижение досрочного погашения выгодно для банков — это дополнительный процентный доход при низкой дефолтности, отмечает Сергей Гришунин. «Среднему ипотечнику не платить досрочно невыгодно, так как затраты на квартиру сильно растут. Но поскольку средний ипотечник уже не рассматривает квартиру как инвестиционную собственность, он закрывает на это глаза», — заключает господин Гришунин.
