— До конца 2023 года должна была быть решена проблема обманутых дольщиков. Удалось ли это сделать?
Ильшат Шагиахметов: В большинстве случаев — да. Решены проблемы более 241 тыс. обманутых дольщиков. Но ряд дольщиков еще ждет квартиры или выплаты. Срок по объективным причинам был сдвинут.
На начало этого года в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) значилось еще 33 511 человек, сейчас осталось 18,5 тыс. Фонд, чтобы решить вопрос побыстрее, пошел нестандартным путем — взял рыночный кредит для выплаты компенсаций. Часть дольщиков — 7 780 человек — получит квартиры в новых домах, фондом достраивается 42 здания. Права еще 10 979 тысяч дольщиков должны быть восстановлены с применением региональных механизмов.
Почему эта проблема пока еще в какой-то мере продолжается? В 2019 году отрасль перешла на проектное финансирование и счета эскроу. Но разрешений на строительство, выданных до 2019 года, еще достаточно много, эти дома строятся по старым правилам. Мы ведем предбанкротный мониторинг застройщиков. И сейчас 51 такой дом имеет высокий риск попадания в ЕРПО. А это 4 879 договоров долевого участия. Это не так много. Но пока все дома по старой схеме не будут достроены (а они начали строиться позже и попали в список относительно недавно), мы не можем говорить, что полностью решили проблемы обманутых дольщиков.
Решать вопрос с «новыми» проблемными домами через федеральные механизмы на настоящий момент мы не планируем. Этим будут заниматься регионы, все-таки их контролирующие органы следят за благонадежностью застройщиков. Фонд же продолжит следить за тем, чтобы регионы эти дома достроили. Но основной вал проблемы все-таки уже снят.
— У регионов хватает умений и финансов решать проблемы дольщиков?
Ильшат Шагиахметов: У каждого субъекта есть некий набор решений, который он может применить. Можно привлечь инвестора для достраивания дома, сделать выплаты или из собственного фонда выделить обманутым дольщикам жилье, можно решать это в рамках комплексного развития территорий. Мы не оставляем регионы наедине с проблемой, проводим еженедельные штабы, подсказываем алгоритмы, которых они, возможно, не знают, ведем детальный мониторинг — держим руку на пульсе.
— В каких регионах более сложная ситуация?
Ильшат Шагиахметов: Все главы субъектов держат ситуацию с дольщиками на особом контроле, это показывают и наши штабы. Однако есть регионы, где ситуация более осложненная, среди них: Дагестан, Омская, Новосибирская, Самарская, Владимирская области — 51 дом высокого риска находится в основном в этих регионах. Есть единичные объекты, где еще не определен механизм решения проблемы. Но я уверен, что каждый из объектов будет доведен либо до заселения граждан, либо до выплат им компенсаций.
— Сейчас подавляющее большинство жилья строится через счета эскроу. С этими домами подобных проблем нет?
Ильшат Шагиахметов: Механизм эскроу защищает покупателя квартиры — ему вернут деньги в случае банкротства застройщика. Но дольщику все-таки хотелось бы получить квартиру. Мы отслеживаем ситуацию и с этими домами. Если застройщик откладывает срок ввода более чем на полгода, то дом попадает в Единый реестр проблемных объектов.
Совместно с Минстроем РФ и с банками будем искать механизмы, которые максимально доведут людей до получения квартиры, а не просто до возврата денег.
Пока системной проблемы нет. Есть единичные случаи изменения сроков ввода. Губернаторы держат ситуацию на контроле.
— На что обратить внимание людям, которые хотят купить квартиру в доме, строящемся без эскроу, еще по старым правилам?
Ильшат Шагиахметов: Перед покупкой нужно обязательно посмотреть информацию о застройщике в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Внимательно изучить проектную декларацию, имеющуюся градостроительную документацию. Проверить историю застройщика, были ли у него проблемные объекты, нет ли сдвигов по срокам — может быть, даже именно того дома, где вы хотите купить квартиру. И на основании этой информации принимайте решение — финансировать ли этого застройщика, есть ли риски.
Договор, по которому приобретают жилье в новостройке, должен быть именно договором долевого участия (ДДУ), а не называться как-то по-другому. Бывает, что люди выкупали права требования на квартиру у юридического лица уже после объявления застройщика банкротом. Или покупали квартиру через посредника — в ДДУ стоит имя другого физлица. Это была такая своего рода вторичная мошенническая схема.
Также нужно иметь в виду, что получить компенсацию через Фонд можно только за одну квартиру и есть ограничение по площади — до 100 кв. м. Не подпадают под выплаты дома, в которых строились не квартиры, а апартаменты (нежилые помещения), не считаются обманутыми дольщиками покупатели коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий.
В законе эти случаи не оговорены, и мы не имеем права этим людям выплачивать компенсации.
Уже после заключения сделки важно сохранять платежные документы. Нередки случаи, когда люди обращаются к нам за компенсацией, но не могут подтвердить факт оплаты договора. Они не сохранили никаких квитанций.
И, конечно же, в сказки не верьте. Да, квартиры там могут быть дешевле, но если застройщик сдвинул сроки более чем на год, у него, видимо, есть проблемы. Воспользуйтесь более безопасным способом покупки жилья.
— В сфере индивидуального жилищного строительства вы не видите подобных проблем? Там ведь тоже бывает, что компания начала строить — и пропала вместе с деньгами.
Ильшат Шагиахметов: Это точно менее массовое явление, чем при строительстве многоквартирных домов. Кроме того, сейчас и на загородном рынке начинается применение счетов эскроу.
Потребитель сейчас уже достаточно опытный. И мало кто рискнет вкладываться в загородный дом без использования эскроу. То есть государство сказало покупателям жилья: гражданин, мы понимаем, что ты попал в ловушку, не понимая эту ловушку, мы помогли тебе выйти из нее, вот способ. Сейчас эту ловушку все понимают, значит не надо совершать ту же ошибку.
Тема дольщиков настолько, мне кажется, изъезжена, что мало осталось людей, которые хотят рискнуть. Конечно, есть еще строительство дома хозспособом («своими руками» или силами случайных рабочих), там невозможен механизм эскроу. ДОМ.РФ проводил эксперимент, делал попытки ввести поэтапное кредитование: на земельный участок, потом на фундамент, потом, соответственно, на строительство «коробки» дома. Но схема оказалась очень громоздкой, для банков это большие издержки. Поэтому дальше эксперимента дело не пошло.
— Как обстоят дела с достраиваемыми домами?
Ильшат Шагиахметов: Дома, которые достраивает Фонд, будут завершены, по ним нет вопросов. Несколько сложнее обстоит ситуация с домами, которые достраивают регионы. Сначала нужно определить источники финансирования, и регионы немного затянули с принятием решений. А когда начали заходить в стройку, появились вопросы. Застройщики же не сидели, не ждали прихода правоохранительных органов. Они заметали следы, убегали, сжигали сервера, полностью уничтожали проектную документацию. И зачастую не осталось вообще никаких документов, чтобы продолжать стройку. То есть теперь нужно обследовать объект, повторно составить проектно-сметную документацию, пройти экспертизу — и потом уже приступать к строительству. А если недостроенный дом простоял без консервации четыре-пять лет, не всегда можно продолжать строительство, приходится его сносить.
— Фонд занимается еще и программой капремонта. Тут тоже возникает много вопросов. Планируется ли что-то улучшить в процедуре ремонта жилья?
Ильшат Шагиахметов: Реализация программы капитального ремонта относится к полномочиям регионов. Фонд ведет мониторинг выполнения региональных программ. Да, мы видим ряд системных проблем в этой сфере. Это и завышение стоимости работ, и перерасходование средств на один дом, которые жители даже за тридцать лет не смогут вернуть, и собираемость платежей.
Еще один вопрос — приоритет работ. Если есть трещина, от которой дом может сложиться, то даже старый лифт отходит на второй план. Но в целом по стране один из самых популярных видов работ — это ремонт фасада. Однако мы понимаем, что в первую очередь нужно проводить работы, которые важны для обеспечения безопасности и комфорта проживания людей.
Всеми этими системными задачами мы занимаемся в ручном режиме с каждым субъектом. Для системного решения вопроса вместе с Минстроем России и профессиональным сообществом подготовили изменения в законодательство, которые позволят в приоритетном порядке выполнять те работы, которые обеспечивают безопасность проживания граждан.
— В прошлом году ведь появилось правило, что сначала нужно обследовать дом, а потом уже определять, какой капремонт ему нужен.
Ильшат Шагиахметов: Это положение есть в законе и вступает в силу с 1 сентября 2024 года. Сейчас разрабатываются нормативные документы в регионах, которые обеспечат его реализацию.
Мы также собираем по регионам лучшие практики и пытаемся наложить их на всю страну. Например, в Тульской, Воронежской областях в фондах капремонта есть свои проектные отделы. Имея собственных специалистов, они оптимизируют все проектные технические решения, которые используются, и точно выбирают приоритетный вид работ. В Тюмени есть хорошая практика по сбору информации по лифтам. В целом по стране такого учета нет.
Если история оказывается успешной, мы консультируем другие регионы, будем регулировать этот момент в нормативке вместе с Минстроем.
— Как можно решить проблему с заменой лифтов?
Ильшат Шагиахметов: Это очень важный вопрос. ФРТ уже внес свои предложения по решению данной задачи в Минстрой России.
Предложен новый источник средств для замены лифтов: у регионов будет возможность списать бюджетные кредиты, если они направят деньги на замену лифтов.
— Ветшают не только лифты, но и коммунальные сети. Как обстоит дело с их заменой?
Ильшат Шагиахметов: Если взять в целом теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, то это 949 тыс. км сетей и 244 тыс. объектов производственного назначения (насосные станции, котельные и пр.). Из этих сетей на данный момент нуждаются в замене 395 тыс. км. И ежегодно ветшает еще 3%. Чтобы обновление обогнало ветшание и состояние сетей стало планомерно улучшаться, нужно ежегодно менять не менее 5% сетей. Фактически мы пока меняем 1% в год.
Но сейчас по поручению президента идет работа над комплексной программой модернизации ЖКХ до 2030 года. Это очень важный документ, потому что программа будет состоять из комплексных планов самих регионов. В нее будут входить абсолютно все источники — и внебюджетные, и бюджетные. Регионами уже определены 35,5 тыс. приоритетных мероприятий. В целом стоимость программы составит более 4,5 трлн руб.
С ее помощью мы сможем улучшить качество коммунальных услуг для более чем 20 млн человек.
— Какая часть из 4,5 трлн — это внебюджетные средства?
Ильшат Шагиахметов: Более 30%. Это инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций. И сейчас уже при утверждении тарифа они могли закладывать в него инвестиционную составляющую. Но, как правило, на все 100% ее не выполняли. Например, ссылаясь на то, что с момента расчетов поднялись цены на газ, выросли операционные затраты.
Теперь же за этим будет контроль со стороны федеральных органов власти. Глобальный учет позволит контролировать всех, даже водоканал небольшого населенного пункта. И объем федеральной поддержки для региона будет зависеть от усилий региональной власти по привлечению внебюджетных средств.
Сейчас стройкомплекс страны очень тщательно занимается программой ЖКХ.
— Фонд отвечал за выдачу херсонских сертификатов. Все они уже использованы?
Ильшат Шагиахметов: Так называемые херсонские сертификаты на жилье получили более 100 тыс. человек. Из них более 93 тыс. граждан их использовали, то есть приобрели квартиры. Есть небольшое число отказов в сертификатах — например, если люди до сих пор не получили российское гражданство. Или, напротив, получили его до начала СВО и фактически уже уехали оттуда: они не могут быть признаны эвакуированными.
Чаще всего по сертификатам покупали жилье в южных регионах — в Крыму, Краснодаре, а также в Московской области.
