В первой половине 2024 года в России действовало семь федеральных программ льготной ипотеки, часть из которых завершается или сильно трансформируется до конца года.
Программа «Господдержка» завершилась 1 июля 2024 года. Условия предполагали кредит под 8% на покупку квартиры в новостройке, а также на покупку или строительство дома. Первоначальный взнос составлял 30% при максимальной сумме кредита в 6 млн рублей для всех регионов. По данным Минфина, за 2023 год было оформлено 417,8 тыс. ипотечных кредитов на 2 трлн рублей. За первые пять месяцев 2024 года было выдано 108,1 тыс. кредитов на общую сумму 457,8 млрд рублей.
«Семейная ипотека» в изначальных условиях завершилась 1 июля 2024 года, однако уже принято принципиальное решение о продлении программы до 2030 года. Если раньше в рамках программы выдавался кредит под 6% на покупку квартиры в новостройке, дома с участком, а также на его строительство, на приобретение вторички в сельских поселениях в ДФО для всех семей с детьми, теперь прежняя ставка в 6% будет работать для семей с детьми до 6 лет при условии отсутствия уже выданных ранее кредитов на жилье.
Для семей с детьми старше 6 лет планируется повышение ставки до 12%. Первоначальный взнос составляет 20%, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях; 6 млн рублей в остальных регионах РФ. По данным Минфина, за 2023 год было оформлено 409,1 тыс. кредитов на 2,1 трлн рублей. За январь — май 2024 года было выдано 144,8 тыс. кредитов на 803,6 млрд рублей.
«IT-ипотека» заканчивается 31 декабря 2024 года, однако уже на текущий момент ВТБ сообщил об исчерпании у него лимитов по данной ипотеке. В рамках программы кредит под 5% выдается на покупку квартиры, таунхауса, дома на первичном рынке, а также на строительство дома. Разница между льготной и ключевой ставкой покрывается за счет бюджета. Максимальный размер займа в регионах-миллионниках составляет 18 млн рублей, а в других субъектах — 9 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 20%.
За время реализации программы ей воспользовалось более 70 000 специалистов, а сумма выданных средств составила 630 млрд рублей, что существенно превысило ожидаемый показатель поддержки за 2023 год более чем на 50%. Данный инструмент для покупки недвижимости оказался востребованным на рынке и достиг значения 20−25% от общего объема ипотечных продуктов в 2023 году. В данный момент рассматривается возможность повышения порога по минимальному уровню зарплат, а также исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга.
Почему льготная ипотека идет на финиш
Ключевой причиной свертывания ипотечных программ является денежно-кредитная политика Банка России, направленная на охлаждение экономики с целью борьбы с инфляцией: создается разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья.
По мнению регулятора, действие безадресной программы «Господдержка» стимулировало высокий спрос на недвижимость с целью инвестиций, что способствует росту цен на первичном рынке и увеличению спреда цены между первичкой и вторичкой. В апреле этого года представитель Министерства финансов Алексей Яковлев и вовсе заявил, что ведомство выступает за плановое завершение всех льготных ипотечных программ, кроме «Семейной ипотеки».
Кто остается на плаву
Завершение льготных ипотечным программ с большой степенью вероятности приведет к резкому охлаждению спроса на ипотечные продукты — что сразу же отразится как на показателях девелоперов, так и банков. В этих условиях наиболее перспективными компаниями станут те, кто имеет большой пул проектох в регионах, где ключевые программы сохранятся, кто сможет повысить операционную эффективность и сохранить спрос за счет альтернативных программ, интересных покупателям даже с высокими кредитными ставками.
Один из крупных российских застройщиков — Самолет. Компания сумела воспользоваться спросом на рынке ипотеки в начале 2024 года: в первом полугодии рост объема продаж показал динамику 75% год к году, достигнув 170,2 млрд рублей, а средняя цена квадратного метра выросла на 23%. Компания уже анонсировала пять специальных программ в партнерстве с банками, которые призваны поддержать спрос через сохранение условий размера ежемесячного платежа и либерализацию требований к минимальному первоначальному взносу и лимиту ипотечного кредита. Застройщик ведет активное равитие в регионах, снижая зависимость портфеля от Московского региона.
Еще один крупный девелопер — группа Эталон — в 2023 году более трети своего портфеля продаж в квадратных метрах осуществила в регионах. За первую половину 2024 года объем продаж недвижимости компании увеличился в 2,1 раза, до 384,6 тыс. кв. м, а стоимость заключенных договоров выросла в 2,3 раза, достигнув 76,8 млрд рублей.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
