Сейчас, по данным аналитиков, на проектное финансирование приходится подавляющая часть общего долга застройщиков — 74% по итогам 2023 года, в то время как до реформы 60% приходилось на корпоративный долг (теперь — 9%). Несколько сократилась и доля выпущенных застройщиками облигаций в общем объеме долга (с 26% до 12%), хотя теперь их «вес» больше, чем у корпоративных кредитов. При этом количество девелоперов (выборка обзора — 19 компаний), разместивших облигации, выросло почти вдвое за этот период — с 10 компаний в 2018 году до 19 к середине этого года. Совокупный объем облигационных займов всех компаний сектора вырос более чем в полтора раза — со 150 млрд до почти 250 млрд руб.
Реформа сказалась и на кредитных рейтингах застройщиков: если ранее их большая часть была отнесена к категории BBB, а несколько компаний имели рейтинг ВВ+ (средний уровень кредитоспособности), то теперь примерно 50% выборки имеют рейтинг А, а около 40% — ВВВ. Как отмечается в исследовании, повышение рейтингов обусловлено «улучшением кредитного качества за счет роста размера бизнеса, сегментной и региональной диверсификации проектов, а также повышения стабильности на фоне позитивной динамики показателей долговой нагрузки и покрытия долга у некоторых девелоперов».
Отметим, что повлиять на некоторые из этих показателей мог и рост спроса на жилье в связи с действием льготных программ, что обусловило значительный прирост средств на эскроу-счетах. На фоне повышения прозрачности этой сферы АКРА фиксирует и рост активности частных инвесторов на рынке облигаций застройщиков — до 29,7 млн человек по итогам 2023 года против 3,9 млн в 2019 году.
