Самый популярный способ — посмотреть в интернете объявления с аналогичными предложениями. Так вы получите примерное представление о порядке цен.
Но на ценообразование влияют разнообразные факторы: район, инфраструктура в нем, освещенность улиц, чистота в подъезде, контингент соседей, этаж, куда выходят окна, какие детские площадки во дворе.
По словам эксперта, это лишь малая доля нюансов, от которых может зависеть ставка найма, помимо состояния самой жилплощади.
«Выгода предприятия всегда складывается из соотношения вложений (денег, сил, времени) и дохода от объекта. Соответственно, чем меньше вам приходится тратить собственных средств на сдаваемое жилье, тем выгоднее», — объясняет Оксана Полякова.
Что лучше выбрать, если вы покупаете квартиру для сдачи? Специалист считает, что высоким спросом пользуются и всегда будут популярными недорогие ухоженные однокомнатные или двухкомнатные объекты — они должны располагаться пусть в отдаленных районах, на окраинах города, но в пешей доступности от станций метро или МЦК (в случае, если это Москва или другие города с метрополитеном), либо с доступом к остановкам общественного транспорта.
Если купить жилье на вторичном рынке в современном доме, не придется вкладывать много денег в ремонт, и долго можно быть спокойным за состояние коммуникаций, стен, окон.
По словам эксперта, жилплощадь с отделкой в новостройке на начальном этапе возведения — тоже неплохо. Но нужно учесть, что три года после ввода в эксплуатацию здание считается именно новостройкой со всеми вытекающими из этого трудностями проживания: ремонт и шум у соседей, необустроенный двор и окрестности, неразвитая инфраструктура и прочее. Так принято, что в этом случае аренда квартиры должна быть со скидкой около 10%.
Квартиру в старой пятиэтажке потребуется приводить в порядок, но это хороший вариант, если дом подлежит сносу по программе реновации в перспективе нескольких лет — если вот прямо скоро снос, то покупка обойдется на 15% дороже. Эти годы вы можете сдавать объект дешево, зато потом, взамен, вам выдадут квартиру в новом доме, и постепенно можно будет сдавать на 20% дороже, чем «хрущевку», подсчитала специалист.
Если вы покупаете жилплощадь под сдачу, выбирайте средние этажи, так как у квартир на первом или верхнем этаже арендная ставка будет на 5−10% ниже.
Тем, кто уже располагает активом для сдачи внаем, нужно определиться, какой объем финансовых вложений он требует для рентабельности аренды.
Качество самой квартиры: так называемый «бабушкин вариант» конкурентоспособным становится при снижении цены примерно на 10% по сравнению с арендной ставкой у аналогичной по комнатности и метражу жилплощади с современными ремонтом и меблировкой.
Столько же составляет дисконт за найм пустого жилья. Но немеблированную квартиру можно сдать дороже (то есть вообще без всякой скидки), если найдете квартиросъемщиков со своим скарбом, которые как раз ищут пустую квартиру.
Если, например, ваша квартира в плачевном или не очень хорошем состоянии, находится в старом доме и в районе, непопулярном даже среди экономичных арендаторов. У вас нет денег на ее ремонт и вам, в общем, все равно, кто там будет жить, и бережно ли жильцы будут относиться к имуществу. Тогда выгоднее скинуть цену на 5−15%, а иногда и на 30% в зависимости от степени износа, сдавать все, как есть, и кому придется.
Другой вариант: вы могли бы сделать ремонт, поднять за счет этого ставку найма и найти подходящих квартиросъемщиков, платежеспособных и ответственных, с постоянной работой. Можно сделать недорогой косметический ремонт, особое внимание стоит уделить исправности сантехники, электропроводки и бытовой техники — это как раз способно «съесть» самую значительную часть бюджета на ремонт.
«Еще пример: ваш объект в плохом состоянии, но он расположен в престижном районе и соответствующем доме. Вот тогда есть смысл потратиться, ведь жилплощадь может перейти из сегмента эконом сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совсем другие прибыли», — уверяет специалист.
Принято считать, что норма для приведения жилья в приличный вид — это сумма, не превышающая две-три арендные ставки за него. Но каждый случай индивидуален, и подобные вопросы новичку решить проблематично.
Поэтому лучшее, что можно сделать самостоятельно, — обратиться к специалисту. Эксперт по недвижимости в курсе рыночной конъюнктуры и знает реальную стоимость объектов в каждом районе. Он подскажет, какой ремонт рентабелен в вашем случае, и нужно ли его проводить вообще.
«Поскольку что в серьезных агентствах недвижимости все услуги наймодателям оказываются бесплатно, выгодно обратиться к профессионалам, чтобы аренда квартиры была максимально доходной», — заключила Оксана Полякова.
Елена Рогачева
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
