Дело в том, что новосел получил от застройщика квартиру площадью меньше, чем ожидал. В договоре новосела с застройщиком фигурировало условие о твердой цене: стороны согласовали, что покупатель платит 3,2 млн рублей вне зависимости от реальной площади жилья. Но, получив квартиру, гражданин решил, что ему недодали слишком много метража. Взыскать переплату через суд не получилось. Но это решение поправил ВС. Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.
Наш герой заключил с неким ООО договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделило ему госучреждение, которое обеспечивает военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. Но в итоге дольщику достался 61 кв. м. Прошло время, и покупатель подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил застройщика вернуть 107 000 рублей. Ведь его квартира получилась меньше.
Застройщик деньги не отдал. Тогда мужчина пошел в районный суд Владикавказа. Спор заметил портал Право.ru.
В суде гражданин потребовал признать ничтожным тот пункт договора, где было записано, что он не может требовать перерасчета цены квартиры. И первая инстанция с новоселом согласилась. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену.
Но фирма пошла в ВС Северной Осетии и выиграла спор. Застройщик убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Кассация это подтвердила. Тогда мужчина пожаловался в Верховный суд РФ.
Там спор изучили и сказали, что передача дольщику квартиры площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от условий договора.
Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади. Застройщика подвело то, что в договоре с гражданином не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС.
Передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену.
Эксперты напоминают, что это дело отражает позицию Конституционного суда РФ, который говорит, что потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление N 4-П/1999). По словам юристов, это решение — важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в договоры условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. По мнению экспертов, позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. Добиться точного попадания в проект можно, но это затратно, объясняют специалисты.
Определение Верховного суда РФ N 22-КГ21−3-К5.
