Небоскреб в нью-йоркском районе Бруклин, известный как «башня Саурона», будет продан с аукциона, пишет газета Financial Times.
Башню решили выставить на торги после того, как кредитор Silverstein Capital Partners инициировал процесс взыскания долгов против компании девелопера Майкла Штерна JDS Development Group за невыполнение обязательств по мезонинному кредиту в размере $235 млн.
Издание связывает финансовые проблемы с резким повышением процентных ставок, которое началось с 2022 года, в результате проекты в сфере недвижимости оказались обремененными долгами, которые невозможно рефинансировать. Больше всего пострадал офисный сектор, но и для инвесторов, вкладывающих средства в другие объекты недвижимости, кредиты оказались либо слишком дорогими, либо недоступными, указывает FT.
«Это не последняя из этих историй. Заемщики повсюду не выполняют взятые на себя обязательства из-за скачка процентных ставок и замедления продаж. Ни один класс активов не является безопасным», — отметила нью-йоркский брокер Аделаида Полсинелли.
Штерн известен благодаря таким проектам, как 111 West 57th (Steinway Tower — сверхвысокий жилой небоскреб в Мидтауне в Манхэттене). Он также будет строить совместно с Mercedes-Benz башню в Майами. Однако девелопер склонен к задержкам, что сказывается на доходах инвесторов и требует дополнительного финансирования, пишет газета. Он также поссорился с партнерами. В этом году на него подала в суд лизинговая компания, которая утверждала, что он не заплатил около $1,3 млн за частный самолет. JDS назвала иск необоснованным.
Как сообщает FT со ссылкой на источники, Silverstein, девелопер перестроенного комплекса Всемирного торгового центра, решил лишить Штерна права выкупа бруклинской башни, чтобы вытеснить его из проекта. Кредитор пояснил в заявлении, что платежи по младшим и старшим мезонинным и ипотечным кредитам просрочены, брокер JLL организует продажу.
Штерн не ответил на запрос издания. В 2020 году девелопер говорил FT, что судебные разбирательства в сфере недвижимости неизбежны. «Если люди не предъявляют вам исков, значит, вы работаете недостаточно», — говорил он.
Проблемы с небоскребом связаны с отставанием от графика, выходом из бюджета и, возможно, чрезмерным использованием заемных средств, поясняет издание. Здание должны были достроить в 2022 году.
Жители Бруклина прозвали небоскреб «башней Саурона» — отсылка к темной башне из трилогии «Властелин колец» — из-за его черного рифленого стального каркаса. Высота башни — 325 м, в ней 93 этажа. На 66-м этаже расположены баскетбольная площадка и площадка для выгула собак, а на крыше — бассейн и лаунж-зона. Первоначально стоимость жилья варьировалась от $875 тыс. за студию до $8 млн за квартиру с четырьмя спальнями. 400 квартир на нижних этажах сдаются в аренду.
Под небоскребом находится здание бывшего Dime Savings Bank — куполообразное здание в неоклассическом стиле, которое было отреставрировано JDS и переоборудовано под торговлю. Штерн вместе с девелопером Джозефом Четритом в 2015 году заплатил за участок под Dime $90 млн. Он получил право на воздух на 27,9 тыс. кв. м, что впоследствии и позволило ему построить башню.
В апреле 2019 года JDS получила финансирование на строительство здания на сумму $664 млн от Silverstein и Otera Capital — подразделения пенсионного фонда Квебека, занимающегося недвижимостью, из них $235 млн — от Silverstein. Башня была построена в 2021 году, некоторые жильцы въехали в нее, но строительство все еще продолжается. Затраты выросли из-за инфляции и нехватки сырья, пишет FT.
В 2023 году произошло охлаждение рынка жилья в Бруклине из-за высоких ставок по ипотечным кредитам. По данным Corcoran Group, в четвертом квартале средняя стоимость недвижимости в этом районе упала на 3%, до $725 тыс., по сравнению с 2022 годом, а продажи — почти вдвое, сообщает FT.
