После того, как все аналитики в прогнозах заложили падение спроса на жилье (как первичное, так и вторичное), в январе неожиданно выдача ипотеки на покупку квартир в новостройках выросла на на 50%, до 30 тыс. кредитов. В деньгах рост составил 44%, до 151 млрд рублей, следует из статистики жилищного оператора «ДОМ.РФ».
Хуже обстоит ситуация на вторичном рынке: выдача ипотеки снизилась на 29%, до 41 тыс. кредитов, в денежном выражении снижение составило 37%, до 112 млрд рублей. В целом жилищное кредитование в России снизилось в январе на 8% до 71 тыс. кредитов, а их сумма снизилась на 7%, до 262 млрд рублей.
Переломный момент
Ситуация изменилась с началом нового года — рынок новостроек в деньгах начал расти быстрее, хотя еще в прошлом году в целом россияне больше потратили на вторичном рынке.
Так, в 2023 году для покупки жилья в новостройках выдача кредитов выросла на 67% до 684 тыс. кредитов, а их сумма увеличилась — на 64% до 3,4 трлн рублей.
Для покупки жилья на вторичном рынке банки выдали кредитов больше — 1,352 млн (+47%), а их сумма выросла на 60% до 4,4 трлн рублей.
В целом выдача ипотеки в 2023 году выросла на 53% до 2,036 млн кредитов, а их сумма выросла на 62% и составила 7,8 трлн рублей. Исторический максимум.
«Повышение ключевой ставки до 16% привело к тому, что стоимость ипотечного кредитования на рыночных условиях, по сути, находится на запретительном уровне (17−18%). Поэтому спрос предсказуемо перетекает с вторичного рынка на рынок новостроек, где действуют льготные ипотечные программы», — пояснил Финансам Mail.ru руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг появление нового тренда.
И пока Банк России проводит жесткую денежно-кредитную политику эта тенденция будет только усиливаться, считает он.
В обзоре ДОМ.РФ также говорится, что спрос на ипотеку в 2023 году был высоким, а в отдельные месяцы — ажиотажным. Рынок обновлял рекорды на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки (покупатели спешили взять кредиты до очередного повышения процентов), модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России.
Доля ипотеки с господдержкой достигла 45% от общего числа выданных кредитов, всего на 1 процент меньше, чем в 2022-м. В общем объеме доля льготных займов составила 60% против 47% в 2022 году.
Продажи строящегося жилья выросли на 42% и также обновили рекорд — 773 тыс. договоров долевого участия. Весь рост продаж обеспечили сделки по льготным программам (83% от всех ДДУ).
«Рост экономики, высокие темпы повышения зарплат и рекордно низкая безработица обеспечивали рост спроса на жилье в течение всего 2023 года», — отметили эксперты федерального жилищного оператора.
В целом за 2023 года цены выросли на 10%, но в новом году не ожидается такого роста стоимости жилья, считают в ДОМ.РФ.
За чей счет бум?
Прошлогодний ипотечный бум подпитывался за счет заемщиков с невысокими доходами. Федеральный оператор жилищного развития отмечает ухудшение стандартов выдачи ипотеки в 2023 году: выросла доля выдач с первоначальным взносом менее 20%, а также уровень кредитов, предоставленных заемщикам с высокой (предельной) долговой нагрузкой (ПДН больше 80%).
Для ограничения рисков Банк России постепенно усложнял регулирование: надбавки к коэффициентам риска несколько раз повышались для тех, у кого маленький первоначальный взнос, много кредитов и кредитные выплаты занимают большую долю в доходе. В итоге банки должны создавать больше резервов по рискованной ипотеке или сокращать ее выдачу.
А дальше?
Банк России в пятницу, 16 февраля, оставил ключевую ставку без изменений на уровне 16% для охлаждения кредитования бизнеса и населения, сокращения потребительского спроса и инфляции. Эльвира Набиуллина отметила, что выбор стоял между сохранением ставки и ее увеличением. Об ослаблении — речи не шло.
Ключевая ставка в 16% необходима, чтобы спрос не превышал предложение в экономике и не разгонял цены. Ставки по ипотеке сейчас — примерно на 1−3 процентных пункта выше ключевой. А первое снижение ставки произойдет во второй половине этого года, следует из заявлений ЦБ РФ.
«По итогам первых двух недель февраля мы наблюдаем почти двукратное снижение выдач рыночной ипотеки в годовом выражении (-46% год к году по количеству и −53% год к году по объему), — сообщил Михаил Гольдберг последние статданные. — Выдачи по льготным программам находятся практически на уровне февраля прошлого года. В результате доля ипотеки с господдержкой возросла до 52% по количеству и до 72% по объему по сравнению с 37% и 49% в феврале прошлого года».
Кроме высоких ставок жилищное кредитование сдерживает регулятор. Банк России в очередной раз повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для россиян с невысокими доходами и большой долговой нагрузкой.
В 2024 году возможно замедление спроса, прогнозирует «ДОМ.РФ». Застройщики в 2023 году, когда был выдан рекордный объем жилищных кредитов, накопили запас прочности и могут выдержать стагнацию продаж. Поэтому цены на жилье в среднем по стране заняли выжидательную позицию.
Сбербанк подготовил два сценария развития ситуации на рынке: пессимистичный и оптимистичный.
В худшем варианте выдача льготных жилищных кредитов в 2024 году может упасть на 83%, а доля одобренных заявок сократится в несколько раз. В итоге программа льготной ипотеки остановится. Это может произойти до 1 июля 2024 года, когда завершается срок действия программы, и правительство будет принимать решение о ее продлении.
В случае оптимистичного сценария Сбера, застройщики могут делать скидки, как-то субсидировать покупателей, и выдача ипотеки снизится на 37%. Доля льготной ипотеки в общем объеме жилищного кредитования может упасть с 75% до 30−40%.
В Москве льготное кредитование уже исчерпало свои возможности. Максимальная сумма льготного кредита снижена с 12 до 6 млн рублей под 8%. В этом случае при минимальном взносе в 30% кредит под 8% можно получить для квартиры стоимостью не выше 8,5 млн рублей. А такого жилья в новостройках столицы почти не осталось.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
