Госдума приняла в первом чтении законопроект, который наделит Банк России правом вводить прямые количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов — макропруденциальные лимиты (МПЛ). ЦБ запрашивал такие полномочия с сентября прошлого года. МПЛ — это инструмент, который позволяет регулятору устанавливать ограничения на предоставление кредитов с определенными характеристиками.
Депутаты одобрили проект единогласно.
«У нас есть такая возможность по закону по необеспеченному потребительскому кредитованию, а по ипотеке — нет. Мы считаем, в принципе, это было бы полезно — иметь два набора мер: и риск-надбавки, и количественные ограничения. Они несколько по-разному работают», — говорила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Такие же меры регулятор планировал внедрять в ипотеке: по его оценкам, в третьем квартале прошлого года доля кредитов на жилье клиентам с ПДН выше 80% (их траты на обслуживание действующих кредитов превышают 80% среднемесячного дохода) достигла 47%. Банк России также оценивал, что 60,8% ссуд в ипотечном портфеле кредитных организаций приходятся на заемщиков, отдающих на кредиты больше половины своего ежемесячного дохода.
«Качество обслуживания ипотечных кредитов остается высоким благодаря ускоренному росту доходов населения. Но при их замедлении банки могут столкнуться с ростом просрочки по наиболее рисковым кредитам», — указывал ЦБ.
Банк России уже применяет ограничительные меры в ипотеке. В 2023 году для кредиторов ужесточились макропруденциальные надбавки по кредитам на жилье с низким первоначальным взносом, по ссудам, которые выдаются на покупку еще недостроенных квартир по ДДУ, по кредитам с высоким ПДН.
ЦБ стремится охладить ипотечное кредитование, чтобы не допустить формирование пузыря на этом рынке. Регулятор, в частности, указывал на риски, которые возникают из-за накопления кредитов с низким первоначальным взносом. Он также обращал внимание на растущий разрыв цен на новое и готовое жилье при разном спросе на льготную и рыночную ипотеку, и выступал против маркетинговых программ застройщиков по снижению ипотечных ставок.
За 2023 год российские банки выдали ипотеку на 7,78 трлн руб., следует из данных ЦБ. Ипотечный портфель участников рынка увеличился на рекордные 34,5%. Примерно 60% выдач пришлось на льготные кредиты по госпрограммам, ставки по которым не менялись по мере роста ключевой.
«Люди стремились вложить деньги в недвижимость на фоне ослабления рубля и высоких инфляционных ожиданий», — констатировал регулятор.
С 2024 года правительство ужесточило условия выдачи льготной ипотеки под 8% — повысило минимальный первоначальный взнос по таким кредитам и сократило предельную сумму ссуд в столичных регионах. Кроме того, некоторые крупные банки стали выдавать госипотеку только заемщикам, которые покупают жилье у застройщиков-партнеров. Это уже привело к спаду спроса на льготную ипотеку в регионах с дорогим жильем, писал РБК. По прогнозу ЦБ, в этом году темпы роста ипотеки в Роcсии замедлятся до 7−12%.
