Коммерция почувствовала оживление: спрос на торговую и офисную недвижимость растет

В январе на рынках торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга наметилось оживление: с началом рабочих дней аналитики зафиксировали рост посещаемости торгцентров и товарооборота ритейлеров. В сегменте стрит-ритейла активно заключаются сделки, хотя найти свободные помещения в центре не всегда просто — вакантность зафиксировалась на низких уровнях. На офисном рынке сохраняющаяся активность арендаторов при сдержанной стратегии девелоперов в части ввода новых объектов приводит к нехватке качественных площадей, особенно если речь идет о крупных блоках.

Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы по итогам первых трех недель года (1−21 января) вырос на 1% год к году, динамика в Санкт-Петербурге более выраженная — плюс 4%, посчитала Focus Technologies. Позитивный тренд наметился ближе к середине месяца. В первую неделю года, согласно ее данным, в Москве Mall Index отставал от прошлогоднего на 8%, в Санкт-Петербурге — на 3%. Но динамика, вероятно, была продиктована установившейся холодной погодой. Показатели рабочих недель продолжают тенденцию к стабилизации и медленному восстановлению, замечают в Focus Technologies.

Торговое оживление

Старший директор департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Анна Манькова отмечает рост товарооборота на 5−15% год к году в магазинах ритейлеров, работающих в торговых центрах — это справедливо как для топовых объектов, так и для районных. Хотя эксперт сомневается, что ставки аренды торговых помещений в Москве в текущем году вырастут более чем на 10%.

Начало года на рынке стрит-ритейла Москвы директор профильного направления NF Group Ирина Козина называет динамичным, отмечая отсутствие на текущий момент предпосылок к снижению активности. Вакантность, согласно ее прогнозам, стабилизируется на уровне 9−10% — показатель можно считать достаточно низким для сегмента. Именно с недостатком качественных свободных площадей на центральных торговых улицах госпожа Козина связывает сокращение по итогам прошлого года на 34% (до 80) количества открытий заметных заведений общепита.

Руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова замечает, что кафе и рестораны сейчас формируют около половины спроса на помещения в Москве, еще половина приходится на шоу-румы и магазины одежды. В Санкт-Петербурге, по словам руководителя отдела торговой недвижимости консалтинговой компании NF Group в городе Анны Лапченко, активность прослеживается в тех же сегментах. «Но если гастрономическая составляющая рынка равномерно продолжала прирастать многие годы, то ажиотажная активность фэшн-ритейлеров ярко проявляется с прошлого года», — говорит она. Объем сделок в Санкт-Петербурге, по мнению эксперта, также будет сдерживать ограниченное предложение качественных площадей из-за невысокой вакантности.

Офисный дефицит

На офисном рынке Москвы, по словам руководителя отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилла Бабиченко, сейчас пустуют 6,8% и показатель демонстрирует тенденцию к снижению — крупных блоков на рынке не хватает. Эксперт предполагает, что объем сделок в текущем году сократится на 5−6% к рекордному показателю прошлого года, но все же останется достаточно высоким — 1,8 млн кв. м за год. В Nikoliers отмечают, что 56% готовящихся к вводу в Москве в нынешнем году офисных площадей уже проданы или сданы конечным арендаторам. А предпочтительный способ реализации для оставшихся площадей — продажа. Из-за этого аналитики считают, что для аренды будет доступно только 16,7% строительного объема офисов 2024 года.

Бабиченко добавляет, что ввод новых объектов на московском рынке в целом замедляется — это может способствовать нехватке качественных площадей в 2026—2027 годах. Сейчас средняя ставка аренды офисов в Москве, по оценкам Nikoliers, 22,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для объектов класса А показатель составляет 26,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, класса В — 18,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Но на цены сильно влияет месторасположение. Так, за МКАД, по данным Nikoliers, снять офис можно в среднем за 12,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Рост стоимости аналитики пока также прогнозируют в границах «старой» Москвы.

Директор филиала CORE.XP в Санкт-Петербурге Олег Дмитриев не видит выраженной активности на рынке города. Эксперт объясняет, что количество помещений с отделкой покинувших Россию зарубежных компаний заметно сократилось, а игроки, планировавшие решить вопрос с переездом, в большинстве случаев уже сделали это.

Он не исключает, что в дальнейшем на рынок повлияет завершение долгосрочных арендных контрактов, заключенных крупными производственными структурами: не все они будут пролонгированы.

Хотя в Nikoliers отмечают, что снять новый офис в Санкт-Петербурге сейчас не так просто: дефицит качественных офисных блоков составляет 5 тыс. кв. м.

Девелоперы неохотно запускают новые проекты, а те, что уже запланированы к вводу, сданы. Средняя арендная ставка в городе, по подсчетам аналитиков, сейчас составляет 1,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц для офисов класса А и 1,2 тыс. руб.— класса В. В Nikoliers прогнозируют рост показателей в текущем году за счет низкой вакантности.

Александра Мерцалова