Застройщики провели публичную встречу, на которой осудили новую практику крупнейших банков России брать с них комиссии за льготную ипотеку с господдержкой. Банки ссылаются на снижение своих доходов от такого вида кредитов и добиваются компенсаций. В ответ участники рынка предупредили, что из-за новых комиссий цены на квартиры резко вырастут, поскольку все издержки будут переложены на простых россиян. Aif.ru выяснил, чего ждать покупателям квартир.
Что произошло.
Ужесточение государством условий выдачи льготной ипотеки и снижение маржинальности этого вида кредитования для банков привели к тому, что они начали вводить комиссии для застройщиков за каждого клиента, оформившего льготную ипотеку. Банкиры жалуются, что выдача льготной ипотеки стала для них убыточной, поэтому строители должны им доплачивать.
Первыми комиссии ввели лидеры рынка — Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, а затем их примеру последовали и другие. Клиентам тех застройщиков, которые отказались платить, банки стали отказывать в льготном кредитовании. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) сообщила, что получила и рассмотрит несколько жалоб на такие действия кредитных организаций.
«Сейчас пять банков работают исключительно с субсидиями по ставке для девелоперов и шесть банков работают с определенными ограничениями — увеличение первоначального взноса с 30% до 50%, кредитование только ИЖС или кредитование только зарплатных проектов. Тринадцать банков в стране продолжают работать с застройщиками по выстроенной схеме без субсидирования», — рассказала на расширенном заседании комиссии РСПП по жилищной политике директор по развитию платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко.
Как отреагировали застройщики.
Введение комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки до 10−15% в зависимости от региона, предупредил участников рынка вице-президент по продажам и маркетингу девелоперской компании DOGMA Илья Витковский на круглом столе «Ипотека-2024» в пресс-центре медиагруппы «Россия сегодня».
«Повышение комиссионного вознаграждения неизбежно отразится на кошельке покупателя. Если сравнивать стоимость квартир в декабре и январе в новостройках Московской области, то уже можно фиксировать подорожание на 8,5%», — сказал Витковский.
Если человек покупает квартиру стоимостью 12 миллионов рублей по программе семейной ипотеки, то застройщик будет вынужден заплатить банку комиссию в 778 тысяч рублей, подсчитал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Причем эти деньги строителям придется брать в кредит у банка и платить по ним проценты. «Все это может вынудить девелопера поднять цены на жилье, даже если это противоречит его интересам и отразится на темпах продаж», — пожаловался он.
Управляющий клуба недвижимости «Движение» Радик Нигматуллин выразил надежду, что при вмешательстве властей компромисс будет найден, и банки снова начнут кредитовать клиентов тех застройщиков, которые отказались платить комиссии за льготную ипотеку. «Мы против любых бойкотов и выступаем только за диалог. Стремимся к тому, чтобы рынок был максимально цивилизованным. Уверены, что наши усилия дадут плоды», — сказал он.
Что говорит Минфин.
Возврат к тем параметрам выдачи льготной ипотеки, которые предполагали более щедрые субсидии кредиторам, власти пока не обсуждают, сообщил начальник отдела регулирования банковской деятельности департамента финансовой политики Минфина Осман Кабалоев в ходе расширенного заседания комиссии РСПП по жилищной политике.
Он напомнил, что правила льготной ипотеки под 8% годовых изменились и для покупателей жилья, и для банков. Минимальный взнос был повышен до 30% с 20%, а максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей был снижен вдвое, до 6 миллионов рублей. Кроме того, была сокращена предельная величина субсидий, получаемых банками в рамках льготных программ.
«Эти изменения внесены, ситуация мониторится, но возврат к прошлым параметрам сейчас не обсуждается. Издержки не должны перекладываться на граждан, нужно попытаться найти здесь баланс между банками и застройщиками», — подчеркнул Кабалоев.
Представитель Минфина отметил, что ведомство пристально следит за тем, как складывается диалог между участниками рынка, но пока предпочитает не вмешиваться. «Думаю, дальнейшее обсуждение можно будет проводить после того, как проведем мониторинг того, как ситуация развивается в региональном разрезе», — пообещал он.
Что будет с ценами на самом деле.
Цены на квартиры в России в 2024 году действительно могут вырасти, но не везде и не так сильно, как пугают застройщики, говорит член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
«С учетом ситуации вокруг изменения параметров льготной ипотеки спрос в этом году на первичном рынке жилья будет ниже, чем в рекордном 2023 году. Возможно, что на 30−40% ниже. Катастрофы для застройщиков в этом не будет, но в таких условиях резкий рост цен на квартиры маловероятен. Правда, и на фронтальное снижение цен они не пойдут, вместо этого может снова начаться парад скидок, как это было в 2022 году. Покупателю придется приложить усилия, чтобы поискать на рынке самые выгодные предложения», — спрогнозировал эксперт.
По словам Цогоева, рассчитывать на значимые скидки покупателям квартир можно будет до тех пор, пока ключевая ставка Центробанка и рыночные ставки по ипотеке не станут снижаться. «Если это произойдет уже во втором-третьем квартале, а к концу года ключевая ставка ЦБ опустится до 10%, то застройщики смогут поднять цены. Но не сильно, примерно на величину инфляции», — добавил он.
Снижение спроса на период высоких ставок не будет для рынка чем-то ненормальным, отметил Цогоев. По данным Росреестра, в 2023 году количество ипотечных сделок в Москве стало рекордным за 15 лет. После столь сильного роста закономерно следует период охлаждения.
«Я хорошо помню, как после событий 2014 года рынок в течение нескольких лет проходил локальное дно, спрос упал, цены местами тоже снизились, но ничего драматического не произошло. Застройщики не бросили свой бизнес, дома достраивались, на рынок продолжали выходить новые проекты. Вероятно, похожее развитие ситуации мы увидим и в этом году. В итоге не будет ни резкого роста цен, ни ожидаемого многими людьми мощного обвала. Скорее всего, год пройдет спокойно, если не будет новых внешних шоков», — заключил эксперт.
