Между Сциллой и Харибдой: что будет с льготной ипотекой и рынком жилья

Борьба за льготную ипотеку, которая началась между ЦБ и кредитными организациями, с нового года вышла на новый уровень: банки просят вернуть прежний размер субсидии для избежания убытков, а регулятор ждет для себя новых полномочий от правительства. Во что это выльется для россиян — Финансы Mail.ru.
Источник: РИА "Новости"

По льготной ипотеке банки выдают кредиты по ставке ниже рыночной, а потом эту разницу субсидирует государство. Правительство в декабре 2023 года снизило размер субсидий банкам по госпрограммам с 2% до 1,5%, после чего ряд кредитных организаций начали нивелировать возможные потери и ввели комиссию для чужих застройщиков по льготным программам. Для своих партнеров-девелоперов — «аккредитованных застройщиков» — банки не ввели дополнительные комиссии.

В итоге на рынке у части застройщиков появилось преимущество, а компаниям без банков-партнеров стало сложно продавать квартиры.

На этой неделе ВТБ предложил повысить размер субсидии банкам до 2,5% по льготной ипотеке, а также сделать ее более адресной, чтобы нормализовать ситуацию на жилищном рынке. Льготная ипотека ускорила рост цен на жилье в новостройках, а разница между ценой «квадрата» в новостройках и вторичкой резко выросла в 1,5 раза. По задумке ВТБ адресность ипотеки сократит спрос, замедлит рост цен, а увеличенный размер субсидий сохранит привлекательность льготной ипотеки и для банков, и для застройщиков.

Минфин РФ в настоящее время не обсуждает возврат прежних параметров субсидирования банков при выдаче льготной ипотеки, заявил 18 января начальник отдела департамента финансовой политики министерства Осман Кабалоев — через день после предложения ВТБ.

Снижение выдачи ипотеки в 2024 году замедлит рост цен на новые квартиры, а на вторичном рынке цены даже могут снизиться, отмечал в свою очередь Виталий Мутко, глава госкорпорации «ДОМ.РФ» (жилищный оператор). По его данным, прошлогодние ужесточения ЦБ к заемщикам с долговой нагрузкой и высокие ставки снизят выдачу ипотеки с прошлогоднего рекорда в 2 млн займов снизится до 1,1−1,5 млн кредитов в 2024 году.

«Год будет в целом непростой», — считает Мутко. По его мнению, 1,5 млн ипотечных кредитов в год — «это нормальная экономическая модель».

В России в 2023 году ипотечных кредитов выдано на рекордную сумму в 7,8 трлн рублей, подсчитал ВТБ. В 2024 году сумма выдачи жилищных кредитов снизится минимум на треть, прогнозируют его эксперты.

Падение может быть еще большим: Госдума готовится рассмотреть законопроект о праве ЦБ РФ ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов с 1 июля 2024 года. Документ внесен на рассмотрение депутатов неделей ранее.

«По итогам пересмотра условий выдач льготных ипотечных кредитов — повышения первоначального взноса и снижения максимального размера кредита — в декабре 2023 года, банки ожидают сокращения выдач по льготным программам от 30 до 50%», — сообщила Екатерина Пономарева, руководитель сквозной области компетенций Стратегической группы координационного центра при правительстве РФ, эксперт Института Гайдара.

«Однако, так как в 2023 году физические объемы выдачи выросли в 1,9 раза, а рост стоимостных объемов — на 100%, даже ожидаемое снижение приведет лишь к возврату к уровням 2022 года», — считает она.

При этом, в мае и октябре 2023 года Банк России в ответ на рост рисков, связанных с банкротством заемщиков, уже менял макропруденциальные лимиты для заемщиков и банков. «Однако, это не сильно повлияло на объемы выдач льготных кредитов — наблюдалось лишь краткросрочное (до месяца) снижение выдач порядка 10−15% или дополнительное снижение порядка 1% в годовом выражении. Аналогичного эффекта можно ожидать в случае введения комиссий за выдачу льготных кредитов», — считает экономист.

По мнению Екатерины Пономаревой, такие краткосрочные колебания не скажутся на долгосрочной динамике цен, которые, скорее всего, продолжат расти в условиях роста общего уровня цен, снижения курса российской валюты, необходимости поддержания финансовой устойчивости застройщиков и обеспечения рентабельности программ ипотечного кредитования для банков.

«При отсутствии значительных изменений на рынке по итогам 2024 года (плановое завершение действия льготных ипотечных программ 1 июля 2024 года) можно ожидать роста цен на первичное жилье в пределах ожидаемых уровней инфляции — на 5−7%», — прогнозирует она.

«Сейчас комиссии есть, и еще не известно, будут ли они отменены и вернет ли государство банкам субсидии в прежнем объеме. И пока комиссии есть, застройщики будут пытаться (уже пытаются) переложить банковскую комиссию на покупателей, что приведет к росту цен на квартиры в прайсах», — рассказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Однако продать что-то по этим ценам будет очень сложно, потому что жилье и так сильно переоценено, а спрос — в основном исчерпан еще в период ажиотажа прошлого года. Это понимают и сами застройщики — об этом свидетельствует отказ некоторых крупнейших игроков рынка работать с банками, которые ввели комиссию.

Олег Репченко
руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU"

В ближайшем будущем ипотечный спрос перетечет в банки, которые дополнительных комиссий не вводили, считает эксперт. А в дальнейшем спрос может очень существенно снизиться — как из-за изменения льготных ипотечных программ (повышения первоначального взноса до 30% и сокращения кредитного лимита по «ипотеке с господдержкой» до 6 млн рублей в столичных агломерациях), так и из-за непрекращающегося роста цен, прогнозирует Олег Репченко.

«Но застройщики вполне могут протянуть и при низком спросе: на ажиотаже в конце 2023 года они продали больше, чем планировали, получили хорошую прибыль и накопили значительный объем средств на эскроу-счетах, — считает он. — Поэтому даже при просевших продажах застройщики, скорее всего, не будут торопиться со снижением цен, но могут активизироваться в плане скидок и акций, особенно на большие квартиры и для тех, кто не пользуется льготной ипотекой».


Что касается новых лимитов ЦБ, то в перспективе они также могут негативно влиять на спрос. «Но насколько именно, зависит от размера лимитов, которое введет регулятор, если получит право их вводить», — отметил Олег Репченко.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».