Куда выгоднее вложить деньги: на вклад или в недвижимость

Доходность квартир, покупаемых для сдачи в аренду, за год немного выросла. Однако в целом она по-прежнему невысока и значительно уступает процентам по банковским вкладам. Стоит ли отказаться от покупки инвестиционного жилья и просто положить деньги в банк, оценили эксперты.
Источник: Freepik

В среднем по стране за последний год доходность квартир, сдаваемых в аренду (оценивается по величине арендной платы и текущей стоимости жилья) выросла на 0,1 процентного пункта, а срок окупаемости жилья немного сократился, отмечает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Это связано, по его словам, с тем, что рост арендной платы опередил рост цен на рынке продажи квартир.

Доходность новостроек в среднем по 70 крупнейшим городам России сейчас составляет 4,8%, окупаются затраты на приобретение жилья за 20,8 года, подсчитали эксперты портала.

Самые выгодные новостройки находятся в Магнитогорске, где они дают 7,5% доходности и окупаются за 13,4 года. Квартиры здесь недорогие — в среднем около 3,5 млн руб., а арендные ставки достаточно высоки — около 22 тыс. руб. в месяц. Неплохие показатели у новых квартир также в Якутске, Грозном, Улан-Удэ и Махачкале. Москва с высокими ценами и на аренду, и на жилье, находится на третьем месте с хвоста списка (квартиры приносят 3,6% в год и окупаются за 27,8 года). Наихудшие показатели — у новостроек Новокузнецка (3% и 33,3 года) и Белгорода (3,5% и 28,6 года).

Вторичные квартиры в этом плане выгоднее новостроек. По данным экспертов, в среднее такое жилье приносит 5,6% в год, а окупается за 17,9 года.

Выгоднее всего покупать вторичку в Астрахани — жилье здесь стоит около 4,4 млн руб., а сдается за 32 тыс. руб. в месяц. Тем самым принося 8,7% годовых и окупаясь за 11,5 года. Достаточно выгодны также вложения во вторичные квартиры в Якутске, Мурманске, Грозном и Нижнем Тагиле. Наименее выгодно покупать вторичное жилье для сдачи в аренду в столице, это дает лишь 3,8% и окупается за 26,2 года. Ненамного лучше обстоит дело с вторичными квартирами в Севастополе, Белгороде, Брянске и Курске.

Покупать квартиру для сдачи в аренду сейчас менее выгодно, чем положить эти средства на банковский вклад, подсчитали эксперты «Циан. Аналитики». Они проанализировали цены в 35 городах России с высокой численностью населения, а также Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях. По их данным, в среднем доходность от сдачи в аренду вторичной «однушки» в этих локациях сейчас составляет 5,8%. Год назад показатель был ниже — 5,3%, однако в 2019—2020 годах — выше (более 7%). При этом уже в октябре (последние данные ЦБ) средняя ставка по банковскому вкладу сроком от года составляла 10,14%, а сейчас она еще выросла. В 2019—2021 годах доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов, а в некоторые месяцы даже выше.

Жилая недвижимость — это надежный актив, но инвестировать в нее невыгодно, считает независимый финансовый советник Анна Ларина. Доходность от сдачи жилья в аренду в среднем 4−5% годовых, а если учитывать налоги, расходы на содержание, время на поиск и общение с арендатором, простой, инфляцию, то ещё меньше, подчеркивает она. Банковские вклады сейчас приносят 15−16% годовых, и они ликвидны, то есть деньги можно быстро забрать, в то время как квартира низколиквидна, требуется время на её продажу. Стоимость квартиры в рублях реагирует на каждый кризис падением, от которого цена восстанавливается 5−6 лет (так было в 2008, 2014 годах). А если посчитать стоимость в валюте, то видно, что недвижимость пугающе дешевеет, говорит Ларина. «Я бы посоветовала недвижимость в качестве привлекательной инвестиции не рассматривать, — говорит эксперт. — Можно иметь её для личного пользования и как небольшую консервативную часть портфеля. Привлекательнее вложения в коммерческую недвижимость, доходность здесь выше, а срок окупаемости короче. Но важно найти вариант, интересный для арендаторов (расположение, внутреннее оснащение и архитектура)».

Помимо банковских вкладов (которые сейчас привлекательны по доходности, но процент будет снижаться после уменьшения ЦБ ключевой ставки), имеет смысл инвестировать в фондовый рынок через брокерские счета, советует Ларина.

Доходность зависит от готовности инвестора к риску. «Пассивным неагрессивным инвесторам можно посоветовать присмотреться к облигациям и индексным фондам на акциях и облигациях. Также есть паевые инвестиционные фонды (ПИФы) — фонды, куда могут входить различные активы (ценные бумаги, недвижимость и пр.), управляющиеся специализированными компаниями, они интересны для инвестирования и могут подбираться под различный риск-профиль. Пассивное накопление и защиту от нетрудоспособности и ухода кормильца даст накопительное страхование жизни», — говорит эксперт.

Все не так однозначно, возражает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Классические расчёты годовой доходности от сдачи квартиры и «окупаемости» не предусматривают продажу квартиры в конце некого инвестиционного периода, что, по его мнению, не совсем корректно. Когда гражданин кладёт деньги в банк или инвестиционный фонд, то в конце инвестиционного периода через год, два, три или пять лет он получает назад средства с процентами. Но, например, акции и облигации не сохраняют за собой — их продают. Стоит аналогичным образом учитывать и продажу квартиры, считает он. «В долгосрочной перспективе квартиры растут в цене, за исключением только жестких структурных изменений экономики, — говорит он. — Нет гарантии, что при таких изменениях деньги на вкладах не обесценятся». Сдавая квартиру, гражданин получает реальный ежемесячный доход. Если он рассматривает этот доход как инвестиционный, то может вкладывать средства дальше. Например, на краткосрочные вклады, которые дают наибольшую ставку годовой доходности.

Если запланировать, например, через 10 лет продать квартиру, которую купили сегодня и начали сдавать, а доход, получаемый от сдачи, размещать на краткосрочные вклады до года, то в итоге можно получить доходность на уровне 15% годовых на вложенные средства с минимальными рисками, приводит пример эксперт. «А ведь вклады не всегда были по 10−14%, длительное время они давали доходность до 8%, и за 10 лет таких периодов с относительно невысокой доходностью вкладов может быть немало. При всех “за” и “против” грамотная инвестиция в квартиру дает надежный безопасный и вполне высокий доход, особенно если приобрести квартиру на этапе строительства до того момента, когда она набрала максимальную рыночную цену», — подытоживает Родионцев.