Застройщики конфликтуют с банками из-за ужесточения льготной ипотеки

Конфликт застройщиков с банками из-за льготной ипотеки разгорается. Некоторые крупные компании отказались проводить ипотечные сделки через банки, которые ввели для них комиссию.

Ряд крупных компаний-застройщиков демонстративно отказывается от предложения банков в части субсидирования по программам льготной ипотеки, прокомментировал ситуацию президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Эта позиция компаний напрямую связана с существующей экономикой строительства, поясняет он.

«С октября 2023 года объем сделок на рынке новостроек по всей стране имеет негативную тенденцию. Необходимо понимать, что жилье не становится более доступным — реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Именно поэтому предложение банков — включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра — для большей части субъектов РФ и муниципалитетов, даже таких крупных как города-миллионники, невозможно. Увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства», — говорит Глушков. По данным ДОМ.РФ, объем ввода многоквартирных домов и без этого в 2024 году планируется на 20% ниже, чем 2023 году, отмечает он. «Снижение рентабельности на 6−7 процентов на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков», — подытоживает Глушков.

Напомним, после праздников ряд крупных банков объявил, что теперь будет выдавать льготную ипотеку, только если застройщик-партнер согласен субсидировать ставку. По словам участников рынка, комиссия для девелоперов достигает 8−9%. Это может привести к росту цен на квартиры, поскольку застройщики начнут закладывать эти расходы в стоимость жилья.

Ситуацией уже занялась Федеральная антимонопольная служба. «В ФАС России поступили жалобы на указанные действия банков. Служба рассмотрит их в установленном порядке», — сообщили в пресс-службе ведомства. В пресс-службе Банка России «Российской газете» ранее сообщили, что банк изучает новые практики.

Наиболее остро для застройщика стоит вопрос срока выплаты комиссии — в следующем месяце после сделки, говорит коммерческий директор группы «Голос» (Челябинск) Юлия Алабужина.

«Учитывая долю ипотеки в структуре продаж и средний размер кредита, сумма к выплате в сторону банков будет исчисляться десятками миллионов рублей в месяц. При этом средний срок со старта продаж до момента раскрытия счетов эскроу — два года. Подсчитываем совокупный размер выплаты банку и задаёмся вопросом, где взять деньги уже сейчас, в моменте», — говорит она. Пока застройщики изучают ситуацию, добавляет она, но ожидают, что из-за ограничения программ с господдержкой активность на рынке недвижимости будет снижаться.

У застройщиков могут возникнуть трудности в оплате крупных субсидий банкам за каждую проданную квартиру, так как доступ к кредитам ограничен, подтверждает пресс-служба ГК «Зелёный бульвар».

Более ощутимо новые условия ударяют по небольшим застройщикам, говорит гендиректор «Ricci. Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. «Крупные застройщики могут установить лимит, который они могут оплатить самостоятельно, потеряв тем самым в выручке от продажи объекта, — поясняет она. — Небольшие застройщики могут более чувствительно реагировать на подобные потери, поэтому, вероятнее всего, они переложат данные расходы на плечи конечного покупателя, “вшив” данную субсидию в цену приобретаемого лота». Покупатели будут переориентироваться на другие сегменты рынка, считает Ломтева — например, на загородную недвижимость, где условия могут оказаться привлекательнее.

Повышение цен произойдет из-за дополнительной нагрузки на застройщиков, которая может отразиться на финансовой модели их проектов, говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

«Параметры этой модели — ключевое условие выдачи застройщику проектного финансирования от банков. Их нарушение сами же банки могут расценивать как неэффективную работу застройщика со всеми вытекающими из этого последствиями. Часть девелоперов могут не повысить стоимость квартир, однако такое решение должно быть согласовано с банками», — поясняет он.

Конечно, остается вариант купить квартиру в ипотеку без какой-либо господдержки, добавляет он. В этом случае при стоимости квартиры в 12 млн руб. первоначальный взнос составит всего 2 млн рублей, однако средняя ставка — 18−19%. При сумме кредита на 20 лет в 10 млн руб. ежемесячный платеж составит порядка 162 тыс. руб., а переплата за весь срок кредита — 29 млн рублей.

Ужесточение требований льготной ипотеки с декабря 2023 года, призванные повлиять на снижение стоимости квадратного метра и повышение доступности жилья для граждан, вкупе с новыми требованиями банков, могут иметь обратный эффект, считает коммерческий директор девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко.