Доступность ипотеки стремительно падает — ставки по жилищным кредитам с июля 2023 года выросли практически в 2 раза, вслед за повышением ключевой ставки ЦБ.
В октябре Сбербанк повысил базовую ставку по ипотечным кредитам с 9,9% до 10,4%, а с 10 января — ставка уже выросла с 15,6% до 16,7% годовых.
Даже своим зарплатным клиентам крупнейшие банки предлагают ипотеку под залог недвижимости — с лета прошлого года.
Чувства остыли
Все эти меры ограничивают спрос и количество потенциальных покупателей, что ведет к охлаждению рынка жилья. И, скорее всего, недостаток спроса застройщикам придется компенсировать скидками на квартиры.
Для ипотеки, в отличие от потребительских кредитов, ставка в 12% годовых уже считается заградительной. Этого уровня, отметил эксперт, ставка достигла уже в августе. Но до середины осени рынок оставался активным, так как банки продолжали выдавать ипотеку по «старым» ставкам. Это объясняется тем, что банковские одобрения обычно действуют три месяца.
По его оценке, в 2024 году рынок недвижимости будет остывать — снизится спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки, цены замедлятся.
Новостройки в России в 2023 году подорожали на 16,2% до 127,5 тыс. рублей за квадратный метр в среднем, вторичное жилье — на 14%, до 109 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики «Мира квартир».
«На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6−16,4% в крупнейших банках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но в первые месяцы пересмотра цен ждать не стоит — для того чтобы осознать изменение конъюнктуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев», — отметил Олег Репченко.
Что касается новостроек, то тут изменение цен будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не решена (государство продлило действие ипотеки под 8% до 1 июля 2024 года). «Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены», — считает он.
По последним данным ЦБ РФ, выдача ипотеки в ноябре снизилась по сравнению с октябрем — на 5,7% до 726 млрд рублей в деньгах и на 5,6% до 189 тыс. в количественном отношении. Основная доля кредитов приходится на льготную программу, средневзвешенная ставка которой составила 8,2% годовых.
Одновременно резко выросло число просроченных займов: в ноябре сразу на 6%, до 60 млрд рублей. Просрочка быстро растет второй месяц подряд — с 57 млрд в сентябре до 58,5 млрд рублей в октябре (+5%).
«Продолжение повышения рыночных ставок — естественная реакция банков на текущую макроэкономическую ситуацию. Ставки уже достигли условно заградительных значений, поэтому новые изменения принципиально не повлияют на ситуацию», — считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
По его мнению, несмотря на ограничительный характер кредитов, клиенты постепенно адаптировались к ним. «Главным образом, покупатели оформляют ипотеку на неоплаченный остаток стоимости квартир. Кроме того, есть клиенты, рассчитывающие на скорое досрочное погашение кредита», — подчеркнул он.
Кроме этого, эксперт напомнил, что ряд девелоперов предлагают покупателям субсидирование ставки на удобный срок. «Таким образом, клиенты благодаря лояльным застройщикам избегают значительной переплаты до дальнейшего рефинансирования ипотеки», — пояснил он и добавил, что прогнозирует смягчение монетарной политики ЦБ на рубеже 2024−2025 гг.
«Выдача льготной ипотеки крупнейшими банками исключительно девелоперам-партнерам входит в парадигму сворачивания всеобщей господдержки 8%. Тем не менее, клиентам остаются доступны семейная, IT-ипотека и другие адресные программы», — уточнил эксперт.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
