АКРА: спрос на ипотеку сохраняется вопреки нормальной логике

Ажиотаж населения на рынке ипотеки, подогретый властями, застройщиками и банками, привел к росту цен на недвижимость. Теперь ипотека менее доступна, но население не останавливается.
Источник: РИА "Новости"

Повышение ключевой ставки не смогло сдержать ипотечный бум, а напротив, все больше провоцирует выдачи, рост числа и объема которых связан в том числе с применением банками и застройщиками различных инструментов искусственного стимулирования спроса, пишут аналитики Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Спрос на кредиты сохраняется «вопреки нормальной логике», пишут они.

Парадоксально, но чем выше предлагаемые банками ставки, тем выше спрос. Наблюдаемый на рынке ипотечного кредитования ажиотаж с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство. Банк России также видит риски в этих тенденциях, однако предпринятые ранее регуляторные меры не имели должного эффекта.

По оценке АКРА, за десять месяцев 2023 года объем ипотечного портфеля в стране уже увеличился на 3,5 трлн рублей или на 25% с начала года. В 2024 году АКРА допускает 10−15%-ный рост портфеля из-за продления действия льготных программ в модифицированном виде.

У населения было несколько тревожных причин, которые заставляли их брать ипотеку в состоянии ажиотажа — в 2023 году маячила отмена льготных программ и ухудшение условий по кредитам на фоне роста «ключевой», а также девальвация рубля.

Дополнительно спрос «разогревал» постоянный рост цен на недвижимость. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в России, по данным Росстата, составила 4,6 млн рублей, что на 64% выше показателя в 2020 году.

Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова утверждает, что в 2024 года спрос на жилье на первичном рынке сохранится даже несмотря на ужесточение условий в отдельных сегментах, так как на этом рынке продолжат действовать различные виды субсидируемой ипотеки. Однако она считает, что выдачи ипотеки на вторичном рынке, наоборот, снизятся. «Выдачи ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке могут снизиться, но полного сжатия спроса мы не ожидаем. Резкий рост зарплат населения из-за дефицита кадров будет частично компенсировать рост рыночных ставок», — говорит Землянова. И добавляет, что выдачи по ипотеке в следующем году могут вырасти, но при условии, что «правительство захочет сохранить объемы запуска новых проектов в строительстве».

Однако в ВТБ считают, что на фоне высоких ставок по ипотечным продуктам и новых параметров по льготной ипотеке спрос на такой вид кредитования будет снижаться. Это связано с тем, что заемщикам приходится копить на первоначальный взнос, дожидаясь окончания сроков депозитов с повышенными ставками. «По нашим оценкам, объемы выдач жилищных кредитов могут снизиться минимум на треть к уровню 2023 года. С одной стороны, это изменение тренда, с другой — результат 2023 года был выше любых прогнозов, и его повторения рынок увидит еще не скоро», — спрогнозировали в ВТБ.

С ВТБ солидарен и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, который утверждает, что на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке, а также ужесточившихся условий по льготной ипотеке не стоит ожидать, что 2024 года будет рекордным по выдачам ипотеки.

Размер первоначального взноса подавляет строительство

Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке, стало причиной роста цен на недвижимость, а следовательно, снизилась и ценовая доступность жилья для граждан. Так, 20 сентября правительство повысило требование к минимальному первоначальному взносу по ипотеке с господдержкой с 15% до 20%. Об этом просил Центробанк. А позже — в конце октября председатель ЦБ Эльвира Набиуллина признавала, что регулятор направил в кабмин предложение сделать это еще раз. После чего в декабре 2023 года правительство приняло решение еще раз повысить долю первоначального взноса до 30% от суммы кредита.

Эксперты АКРА считают, что повышение уровня первоначального взноса может в дальнейшем привести к усилению недоступности жилья для граждан. Они допускают, что правительству придется организовать строительство социальных объектов для «льготной» категорий граждан. «При этом без использования бюджетных средств высока вероятность активного развития рынка аренды в силу того, что те, кто успел приобрести недвижимость до роста цен в инвестиционных целях (а не для улучшения собственных жилищных условий), будут сдавать ее тем, кто не успел», — отмечается в обзоре агентства.

Быть или не быть льготной ипотеке

АКРА считает, что после июля ипотека с господдержкой продолжит действовать за счет большого вклада таких программ в сектор строительства, а также связанных с ним отраслей в ВВП страны.

ВТБ тоже считает, что есть вероятность сохранения льготной ипотеки после июля 2024 года. «Основной интригой будет судьба госпрограмм — какие из них сохранятся, какие будут скорректированы и насколько резко. Пока можно прогнозировать, что значение “семейной” ипотеки будет возрастать и поддержит отрасль в первую очередь», — отметили в ВТБ.

Однако эксперты АКРА считают, что для того, чтобы не допустить ипотечного бума на рынке, будет принято решение о плавном сворачивании программ. Но при этом останутся социально-ориентированные направления для льготных категорий граждан.

Землянова тоже предполагает, что льготные программы станут более адресными, а на первый план среди ипотечных программ с господдержкой выйдет семейная ипотека.

Репченко считает, что количество льготных программ могут сильно сократить, так как их субсидирование слишком дорого обходится для бюджета страны. При этом полный отказ от льготной ипотеки может привести к снижению спроса на рынке, так как «рыночная ипотека сегодня дорогая (от 15,6−16,4% годовых и выше), цены, мягко говоря, не гуманные (квартиры за последние 2−3 года подорожали в 1,5- 2 раза)». Однако, по мнению Репченко, этот отказ может принести также и пользу рынку недвижимости.

«Но в конечном итоге это пойдет на пользу рынку, в том числе выиграют и покупатели: на фоне просевшего спроса застройщики будут вынуждены пойти навстречу покупателям. Насколько далеко, будет зависеть от того, сохранится ли после 1 июля 2024 г. другая масштабная программа — семейная ипотека. И в каком виде», — отметил Репченко.

В 2023 году рынок ипотеки покажет рекордный результат — 7,9 трлн рублей, или 65%-ный рост к показателям 2022 года, свидетельствуют данные исследования Frank RG. Однако уже в 2024 году рынок просядет на 22% — до 6,2 трлн рублей, ожидают аналитики.