Как показали итоги опроса «Дом.РФ» среди топ-менеджеров 90 компаний стройиндустрии, в октябре по всей России 33% застройщиков жилья сократили вывод на рынок новых проектов — это на 10 процентных пунктов (п. п.) больше, чем в сентябре, и на 11 п. п. больше, чем в августе. Этот показатель оказался самым максимальным c начала 2023 года. Одной из главных причин снижения новых проектов 20% опрошенных назвали ухудшившиеся условия по покупке площадок под застройку.
«Ъ», сравнив проведенные «Дом.РФ» в предыдущие месяцы аналогичные опросы, заметил, что ранее большая часть девелоперов называла основным тормозом для старта новых строек существенное подорожание стройматериалов.
Но теперь доля таких компаний снизилась до 56%, что на 16 п. п. меньше месяц к месяцу, отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По данным Главгосэкспертизы, цены на стройматериалы начали снижаться с конца лета и рост почти замедлился в ноябре, когда, например, стоимость арматуры упала на 11% по сравнению с октябрем.
Большинство опрошенных «Ъ» участников рынка ждут, что тенденция сокращения ввода новых проектов сохранится из-за сложной ситуации в экономике.
По словам руководителя Единого ресурса застройщика Кирилла Холопика, в октябре—ноябре спрос упал, что негативно отразилось на выполнении девелоперами плана продаж жилья. Управляющий партнер Stenoy Илья Фролов говорит, что у его компании фактические продажи по итогам 2023 года будут на 10−15% меньше запланированного.
Продажи падают на многих региональных рынках первичного жилья, отмечается в ежемесячном обзоре «Дом.РФ». Так, в Москве в ноябре девелоперами реализовано 7,72 тыс. квартир, что на 26,4% меньше, чем в октябре; в Санкт-Петербурге — 4,7 тыс. (падение на 16,8%); в Краснодарском крае — 4,12 тыс. (снижение на 21,7%).
По словам коммерческого директора ГК А101 Анны Боим, «дальнейшую конфигурацию жилищного строительства» определит ипотека, на долю которой в ряде регионов приходится до 90% всех сделок. Однако, по подсчетам Frank RG, уже в октябре объемы выданных в целом по стране льготных кредитов на новостройки сократились на 22% месяц к месяцу, до 212 млрд руб., хотя с начала 2023 года этот показатель рос ежемесячно.
Главной причиной эксперты называют повышение с октября до 20% минимального порога первоначального взноса.
ЦБ пошел на это, опасаясь роста высокой закредитованности населения. Пиковый объем ипотеки наблюдался перед увеличением взноса — в сентябре, когда было выдано 273 млрд руб., что на 22,3% больше, чем месяцем ранее.
Спрос на новостройки падает не только из-за увеличившихся требований к первоначальному взносу, но и из-за подорожания квартир. О том, что цены на новостройки перегреты, ЦБ также заявлял неоднократно. Аналитики Frank RG приводят пример со стандартной однокомнатной квартирой, средняя стоимость которой по стране сейчас составляет 4,6 млн руб., что на 64% дороже, чем в 2020 году, когда была запущена льготная программа ипотеки.
Возвращение спроса на уровень, который был в январе—сентябре 2023 года (тогда только в Москве Росреестр зарегистрировал почти 114 тыс. сделок в новостройках, что на 20% больше год к году), пока маловероятно, признаются девелоперы. Возможная отмена льготной ипотеки для широкого круга покупателей может привести в 2024 году к снижению спроса на 20−25%, считает госпожа Боим. Это станет причиной и охлаждения рынка ипотеки, который в 2024 году, по прогнозам Frank RG, сократится на 22% год к году, до 6,2 трлн руб.
В преддверии возможного резкого снижения спроса застройщики успели обеспечить себя финансовой подушкой. По словам Михаила Гольдберга, с января по октябрь девелоперы после раскрытия эскроу-счетов, где аккумулируются средства дольщиков до завершения строительства, получили 2,5 трлн руб., что в 1,7 раза больше, чем за тот же период прошлого года.
Халиль Аминов, Дарья Андрианова
