Стандарты выдачи ипотеки в России ухудшились, констатировал Банк России. Почти каждый второй кредит сейчас банки выдают гражданам с долговой нагрузкой 80%. Регулятор обсуждает возможность создания отдельных кредитных продуктов — для заемщиков с риском выше среднего, которым отказывают банки. Каким образом банки продолжают выдавать займы закредитованным россиянам, несмотря на ограничения, и целесообразно ли предлагать спецпродукты «рискованным» клиентам, выясняли «Известия».
Как сообщила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, в последнее время стандарты выдачи ипотеки в России ухудшились — почти каждый второй кредит выдается гражданам с долговой нагрузкой 80% и более.
«Действительно, в ипотеке мы видим ухудшение стандартов кредитования. Доля кредитов с ПДН 80+ в ипотеке в последнее время была даже больше, чем в необеспеченных кредитах — 40%. Доля кредитов с низким первоначальным взносом, меньше 20%, на первичном рынке, например, 66%. То есть здесь тоже есть основания для мер», — отметила она.
Как уточнила Данилова, пока регулятор для ограничения рисков использует макропруденциальные надбавки. Так, с 1 октября, по ее словам, были введены «практически запретительные надбавки». Она сообщила, что регулятор обсудит возможность «использования более таргетированного инструмента, более сильного, в виде количественных ограничений».
Как отмечают игроки рынка, действующая правовая база должна сдерживать банки в их стремлении нарастить объемы выдач любой ценой. Однако прямого запрета на выдачу кредитов той или иной категории граждан нет. Каждая кредитная организация самостоятельно устанавливает для себя критерии для рассмотрения заявок, руководствуясь своей рисковой политикой.
— Банки используют совокупный доход всех членов семью гражданина, берущего ипотечный кредит, и используют именно этот показатель для расчета. И это только один из вариантов снижения предельно допустимой кредитной нагрузки. А ведь еще есть потребительские кредиты и программы застройщика, позволяющие минимизировать кредитную нагрузку первого взноса по ипотеке, — поясняет Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research.
Как добавляет ипотечный брокер Елена Молокова, обойти ограничения позволяют программы без подтверждения доходов, что позволяет заемщику указать тот доход, который соответствует нужному критерию ПДН. Еще один способ — внутренние модели расчета ПДН на основе трат клиента, что позволяет посчитать уровень дохода с высокой точностью.
Таким образом, многие банки по-прежнему готовы рассматривать клиентов с большой кредитной нагрузкой, с низким доходом, без официального трудоустройства, с плохой кредитной историей и прочими рисками. Другие — отказывают таким заемщикам. Такая ситуация, как говорят эксперты рынка, ни к чему хорошему не ведет.
— Заемщик, получивший отказ в обычном банке, во многих случаях вынужден обращаться в микрофинансовые организации, в которых полная стоимость кредита может доходить до 290% годовых. И это только требования ЦБ, а на практике может быть всё куда печальнее, — указывает Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.
Как сообщила Елизавета Данилова, Банк России прорабатывает вопрос отдельных кредитных банковских продуктов для заемщиков с риском выше среднего, которым отказывают банки.
— Когда был принят закон о полной стоимости кредита (ПСК), который сделал более корректным расчет ПСК, в этом законе тоже предусмотрено выделение такой категории. В настоящее время мы обсуждаем вопрос, как корректно определить эту категорию, — сказала она, комментируя возможность создания специальных кредитных продуктов для заемщиков с риском выше среднего.
Опрошенные «Известиями» аналитики и эксперты рынка считают, что этот подход требует проработки.
С одной стороны, если больше классических банков начнут кредитовать «рискованных» заемщиков на каких-либо условиях, то эти условия в любом случае будут гораздо выгоднее, чем те, которые дают МФО, а, соответственно, люди в сложной финансовой ситуации не будут еще глубже себя «закапывать», считает Максим Чурилов.
— По сути, ЦБ не планирует разрешить выдачу новых кредитов такой категории граждан, а, наоборот, хочет внести некие критерии и добавить структурированности таким продуктам, что позволит более прозрачно кредитовать «рискованных» заемщиков и что, в свою очередь, даст возможность подключить к этим программам банки, которые ранее таких клиентов не рассматривали, — добавляет собеседник «Известий».
— Есть большой риск, что потребители будут использовать его для перекредитования (закрытия ежемесячных платежей по другим кредитам), а это почти что предвестник банкротства. Насколько выгодно будет выдавать подобные кредиты банкам — вопрос открытый: всё зависит от конкретных параметров займа, которые определит ЦБ РФ, — подчеркивает юрист Евгения Боднар, руководитель отдела сопровождения клиентов по кредитам и долгам компании «Финансово-правовой альянс».
Эксперт обращает внимание на то, что, зная осмотрительность регулятора, вряд ли такие продукты будут предназначены для граждан совсем уж в предбанкротном состоянии. Но кто из банков будет готов принять такую высокорисковую модель, вероятно, не компенсирующуюся большим процентом, — непонятно.
Таким образом, постепенное ужесточение условий выдачи кредитов в целом оправданно. Однако нужен баланс между макроэкономическим регулированием и защитой интересов граждан, в том числе права на доступное жилье.
— Соответственно, если потенциальный заемщик уже поправил финансовое положение и улучшил кредитную историю, ему следует предоставить ипотеку, пусть и на более жестких условиях. При этом необходимо четко сформулировать критерии согласия или отказа в выдаче кредита, — заключил Руслан Сырцов.
