Приведет ли дорожающая ипотека к падению цен на квартиры?
15 сентября Банк России поднял ключевую ставку с 12 до 13%. По этой ставке регулятор кредитует банки, к ней привязаны и остальные процентные ставки на денежном рынке. Первая реакция российских банков, выдающих наибольшие объемы ипотеки, последовала через неделю: Сбер, крупнейший банк в стране, повышает ставки по вкладам и ипотеке на 0,5 процентных пункта, увеличивает ставки по ипотеке и ВТБ — тоже на 0,5 п.п.
В июле — впервые с сентября 2022 года — ЦБ повысил ключевую ставку на 100 б.п., с 7,5% до 8,5%, а в августе — с 8,5 до 12%. В итоге за три месяца ставка выросла в 1,7 раза, а в среднем ставки по ипотеке — с 11% до 13,7%.
Под ограничения Центробанка с 1 мая попали ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 15 до 20% — под такие займы банки должны увеличить резервы в 1,5 раза с любой долговой нагрузкой заемщика. А с 1 октября для такой ипотеки ЦБ обязал увеличить резервы уже в 2,5 раза, если заемщик тратит почти половину своего дохода на платежи по кредитам. Так регулятор решил оградить от ипотеки людей с небольшими доходами, которые считаются рискованными заемщиками и могут нарушать графики по кредитным платежам. По данным ЦБ, 40% кредитов брали именно такие клиенты.
Но это не охладило спрос на жилищном рынке, как планировал Банк России. Ипотека в августе выросла впервые сразу на 3,7% после предыдущего рекордного роста на 2,5% в июле, сообщается в сентябрьском обзоре ЦБ РФ. Выдача жилищных кредитов выросла на 30% по сравнению июлем: с 647 млрд — до рекорда в 849 млрд рублей. Предыдущий рекорд был в декабре 2022 года — тогда было выдано 697 млрд рублей.
Рекорды продолжились и в сентябре. Например, ВТБ выдал рекордное количество жилищных кредитов: за три недели до повышения ставок впервые в истории банка ипотеку взяли 33 тысячи заемщиков на 174 млрд рублей, а наибольшую сумму ипотеки клиенты банка взяли за неделю до повышения ставок кредитной организацией.
Это свидетельствует о перегреве рынка, но мы ожидаем, что к концу года темп несколько замедлится в условиях роста ставок и действия макропруденциальных надбавок.
ЦБ объяснил ипотечный бум «стремлением населения вложиться в недвижимость на фоне ослабления курса рубля; ожиданиями ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения размера первоначального взноса с 15 до 20%; стремлением заемщиков успеть взять кредит на рыночных условиях по предодобренным ставкам до их повышения вслед за ростом ключевой ставки».
Как повышение ставок изменит рынок жилья?
«Очередное повышение ипотечных ставок (теперь на 0,5 п.п.) сильно на спросе не скажется», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Удорожание ипотеки в перспективе неизбежно приведет к снижению спроса, причем речь идет не только о выросших ставках, но и об изменении требований к размеру первоначального взноса», — считает Олег Репченко.
Особенно это касается первичного рынка, где цены на квартиры сегодня до 40% выше, чем на вторичке. Под давлением снижающего спроса вниз поползут и цены. Снижать стоимость жилья в прайсах застройщики не любят, скорее всего, снижение стоимости жилья будет закамуфлировано скидками и акциями.
«Ключевая ставка на высоком уровне изменит структуру спроса на рынке жилья. Во-первых, сократится количество ипотечников. И не только на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но и на первичном — даже если льготные ставки останутся на текущем уровне», — отметил эксперт.
И, скорее всего, сократится инвестиционный спрос, потому что высокая ключевая ставка приводит к росту ставок не только по кредитам, но и по депозитам и облигациям, что существенно снижает конкурентоспособность вложений в жилье как в низкорисковый актив.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
