К началу осени средний уровень ставок по ипотечным программам российских банков вплотную приблизился к отметке 14% годовых, свидетельствуют данные компании «Русипотека», с которыми ознакомился «Ъ». В статистику входят банки, которые занимают около 90% рынка, речь идет о «ставках предложения», а не фактически выдаваемых.
В частности, по состоянию на 1 сентября, средняя ставка на первичном рынке достигла 13,99% годовых, на вторичном рынке — 13,94% годовых, рефинансирования — 13,89% годовых. За три месяца рост составил 2−2,4 п. п.
Как отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко, в индекс входит ипотека с первоначальным взносом 30%, поэтому по другим кредитам, условия которых предполагают меньший взнос, ставки еще выше. Вместе с тем, по словам главы центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, на текущий момент не все банки скорректировали ипотечные ставки, хотя большинство участников рынка тарифы обновили.
В целом около года индекс ставок «Руиспотеки» продержался без резких колебаний, однако с августа показатель резко пошел вверх.
Рост ускорился после внепланового повышения ключевой ставки до 12% годовых в середине августа. «Ставки по ипотеке росли и до повышения ключевой ставки из-за роста доходности долгосрочных ОФЗ, которые являются бенчмарком для большинства долгосрочных кредитов», — отмечает Матовников. В частности, за июнь—август рост значения кривой бескупонной доходности государственных 10-летних облигаций составил 0,6 п. п., 15-летних ОФЗ — 0,2 п. п.
До роста ставок объемы выдачи ипотеки росли высокими темпами. Согласно данным ЦБ и АО «Дом.РФ», за семь месяцев 2023 года банки выдали почти 1 млн кредитов на 3,69 трлн руб. По оценке ВТБ, в августе объем выдачи составил 800 млрд руб.
Тем более что «последние несколько лет шел явный тренд на снижение комфортной процентной ставки на фоне сокращения уровня инфляции, а также действия госпрограмм», — отмечает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов. Так, если раньше можно было говорить о психологически комфортном уровне в 12% годовых, то в последние пару лет это значение составляло около 10% годовых, указывает он.
По оценке Матовникова, рост ставок на 1 п. п. в среднем снижает спрос на кредиты на 15%. И в первую очередь удорожание ипотеки ударит по вторичному рынку, где произойдет существенное снижение спроса. «Однако учитывая, что банки набрали рекордный объем заявок по старым ставкам, ощущаться это будет не в августе или сентябре, а скорее всего в октябре», — считает эксперт.
Спрос на первичном рынке в основном формируется за счет льготных программ. В частности, по данным АО «Дом.РФ», на последней неделе с 24 по 31 августа выдачи по программе на новостройки под 8% превысили 60 млрд руб., достигнув максимального объема в этом году и второго результата за всю историю программы. Ставки по льготной ипотеке, дотируемой государством, примерно вдвое ниже, чем по банковским программам. В частности, по данным АО «Дом.РФ», на начало сентября средняя ставка по программе ипотеки на новостройки составляла 7,57% годовых, по семейной ипотеке — 5,54% годовых. На рыночных условиях кредиты берут те, кто не уложился в лимиты по суммам в рамках госпрограмм.
Если ключевая ставка будет повышена, то ставки и по кредитным программам также вырастут. Если ЦБ примет решение о новом повышении ключевой ставки на следующем заседании, то можно будет увидеть ипотечные ставки по базовым программам на уровне 15−16% годовых, считает главный аналитик управления ипотечных продуктов Росбанка Ирина Бабина. При сохранении ключевой ставки на уровне 12% ипотечные останутся в районе 14%, считает она.
«Результатом будет существенное сокращение кредитования по рыночным программам и переориентация спроса в сегмент новостроек, где действуют государственные программы с субсидированием ставок», — считает Павлов. Доля госпрограмм в ипотечных выдачах в итоге может достигнуть 80% к концу года, ожидает он. Тем более что в конце августа правительство расширило объемы выдачи льготных госпрограмм совокупно еще на 1,9 трлн руб. Действующие лимиты, по оценке Гордейко, полностью исчерпались бы в течение двух месяцев. Как заявили в Минфине, «льготные программы продолжают действовать на тех же условиях, изменение ставок по льготным ипотечным программам не планируется».
Ольга Шерункова
