Средний срок ипотеки в России, по данным Центробанка, составляет 24,1 года. За столь длительный период для некоторых заёмщиков кредитное бремя становится непосильным, либо у них меняются семейные обстоятельства и в связи с этим появляется необходимость продажи заложенной банку квартиры.
Идеальная схема для кредитной организации — это погашение долга за счёт средств нового покупателя недвижимости, но такой вариант возможен, если цена недвижимого имущества за время обслуживания долга не падала. Однако сейчас ситуация на рынке недвижимости развивается с точностью до наоборот. Согласно исследованию Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в РФ увеличилось число ипотечных квартир, которые выставлены на продажу, и прирост таких предложений составляет до 50% к прошлому году.
Как пояснили Лайфу эксперты, банки совершенно не горят желанием заниматься продажей недвижимости своих должников, но прощать кредитные обязательства никто не собирается, поэтому с начала 2023 года стала массово применяться новая схема, согласно которой под контролем банкиров разрешается сделка по купле-продаже недвижимости с ипотечным долгом.
Как продают квартиру с ипотечным долгом
По сути, сделка представляет собой перевод долга на покупателя. Банк оценивает потенциального владельца точно так же, как и нового заёмщика. Единственное отличие в том, что новый кредит выдаётся на условиях, которые действовали на момент выдачи кредита продавцу. То есть для покупателя ипотека будет с тем же сроком, ставкой и ежемесячным платежом, что были у продавца.
Приобретение недвижимости с применением данной схемы имеет свои плюсы и минусы.
Очевидных преимуществ перед обычной ипотекой два: первое — возможность получить ставку по кредиту ниже рыночной. Согласно экспертным оценкам на начало марта текущего года, средняя ставка по ипотеке на вторичную недвижимость в Москве колеблется в районе 11−11,5%, а ипотека на такую же недвижимость, выданная в 2020 году, оформлялась под 8,5−9% годовых; второе — сделка безопасна для покупателя с юридической точки зрения, так как квартира уже проверена при оформлении первого кредита.
У потенциальной сделки есть и два недостатка, но они актуальны не для всех. Первый — сумма, которую банк может выдать в кредит новому покупателю, не может превышать задолженности по действующему договору. То есть приобретатель недвижимости должен иметь средства, чтобы покрыть разницу между остатком кредита и ценой покупки квартиры, часто это больше, чем обычный первоначальный взнос, но меньше, чем рыночная стоимость недвижимости. Второй — если ипотека была выдана по программе государственного субсидирования ставки, то такой долг переводу не подлежит. Поэтому для сельской, семейной и прочих ипотек схема не работает.
Кому разрешат покупку квартиры с долгом, а кому нет
— Замена лица в обязательстве не является какой-то правовой новацией, однако на фоне падения объёмов выдачи ипотек банки акцентируют внимание на выгоде для заёмщиков, но на самом деле решают свои проблемы, — разъяснил управляющий партнёр ЮК «Мокров и партнёры» Александр Мокров.
Далее эксперт указал, что покупателям квартиры с чужой ипотекой надо иметь в виду ряд аспектов. В частности: покупателю надо будет соответствовать требованиям банка-кредитора по размеру дохода, возрасту и условиям, необходимым для оформления договора страхования.
О том, что в схеме с переводом долга выгода сторон зависит от многих факторов, заявили и другие эксперты.
— Современная система учёта купленной в кредит недвижимости позволяет минимизировать кредитные и другие риски, поэтому банкам возможность смены заёмщиков несёт только выгоду. Кроме того, такая сделка — это возможность кредитных учреждений предложить своим заёмщикам продать одну ипотечную квартиру и взять кредит на другую — большую, лучшую и более дорогую, — пояснила доцент департамента банковского дела и монетарного регулирования Финансового университета РФ Светлана Зубкова.
Также выгоду банка от подобного рода сделки подчеркнул и Александр Хаминский, налоговый юрист, член МРО «Деловая Россия».
— Реализация недвижимости с обременением выгодна банкам потому, что они сохраняют доходность по выданным кредитам за счёт замены неплатёжеспособных на платёжеспособных заёмщиков. В современных условиях, когда кредитные учреждения страдают из-за санкций, это верное решение, которое, кстати, не ущемляет прав заёмщиков.
Как оформить покупку квартиры с ипотекой
Эксперты советуют покупателям ещё на стадии подачи заявки на сделку оговорить с банком возможные экономические преференции.
— Сделка с обременением в виде ипотечного долга может быть выгодна прежде всего тем гражданам, которые не имеют полной суммы стоимости квартиры, — поясняет Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство». — Кроме уступки по цене от продавца, которому необходимо, как правило, в короткие сроки реализовать свой объект недвижимости, у платёжеспособных покупателей квартиры с долгом есть возможность получить выгоду по страхованию и различного рода комиссиям. А вот изменить условия кредитного договора можно будет только через некоторое время после начала обслуживания долга, обычно через год.
Для продавцов ипотечной недвижимости, несмотря на возможные уступки в цене, тоже есть свои плюсы. Об этом рассказывает член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин.
— Главный плюс для продавца квартиры с ипотечным кредитом — это возможность не выплачивать ипотеку 25−30 лет, а поменять место жительства без глобальных финансовых потерь. При этом продажа ипотечной квартиры не испортит кредитную историю, что позволит в дальнейшем пользоваться кредитами по обычным ставкам.
