Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель может оказаться в неприятной ситуации, когда ему придется разбираться с чужой задолженностью по ЖКХ или даже по иным обязательствам. Еще страшнее уже после закрытия сделки узнать о долгах или даже банкротстве предыдущего собственника. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», когда долги продавца становятся проблемой покупателя и как уберечь себя от поисков правды в суде.
Долг в нагрузку
Не все собственники квартир исправно и своевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, поэтому при подготовке к сделке покупатель может столкнуться с тем, что за понравившимся объектом есть задолженности, причем иногда серьезные.
Как узнать, есть ли у собственника долги по ЖКХ?
Самый простой способ проверить, есть ли у продавца долги по ЖКХ — запросить у него необходимые сведения от управляющей компании и ресурсных организаций об отсутствии задолженности, указывает генеральный директор юридической компании «Партнер» Константин Горин.
Если впоследствии покупателю придется «отбиваться» от претензий различных инстанций, то важную роль в разрешении конфликта могут сыграть именно такие справки из эксплуатационных органов, поэтому следует забрать их себе, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Категорический отказ собственника в предоставлении таких документов — повод отказаться от сделки, так как может свидетельствовать о проблемах.
Долги за ЖКХ — нужно ли бояться?
По закону новый владелец не должен выплачивать накопившиеся у продавца долги по ЖКХ, поскольку они сохраняются за предыдущим собственником, однако исключение составляют долги за капитальный ремонт — неисполненные обязательства переходят к новому владельцу (ч.2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), пояснили опрошенные эксперты.
Незначительные долги не оказывают принципиального влияния на совершение сделки. «Настораживающей выглядит только действительно длительная и обременительная просрочка — от 150 тысяч рублей», — отмечает Сырцов. Наличие большой задолженности может служить лакмусовой бумажкой при оценке рисков банкротства продавца. Впрочем, даже в таком случае риск банкротства невелик, уверен эксперт.
Однако при существенных суммах желательно добиться того, чтобы текущий собственник погасил все долги сразу после получения аванса. Этот момент можно отдельно указать в договоре купли-продажи.
В том случае, если продавец не имеет возможности расплатиться с накопившимися задолженностями, наиболее приемлемым способом разрешения ситуации может быть уменьшение суммы сделки в счет погашения долгов по квартире, предлагает вариант член Ассоциации юристов России Вита Галайба.
Впрочем, если в договоре указывается, что квартира переходит к новому собственнику со всеми обременениями и платежами, то ему придется оплачивать все долги продавца, обращает внимание Горин.
Запрет на регистрационные действия — как действовать?
Значительные невыплаченные коммунальные долги могут привести к открытию исполнительного производства в отношении собственника, следствием чего может стать запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Эта информация отображается в выписке из Росреестра, которую также нужно запросить у продавца.
Отказываться от квартиры в данном случае не обязательно, если стороны договорились погасить долги за счет средств покупателя и снять обременения до сделки, подчеркивает старший юрисконсульт «Миэль» Анастасия Ромашова.
ВАЖНО! Если владелец самостоятельно или с помощью покупателя закроет имеющиеся долги, приставы будут обязаны окончить исполнительное производство в течение трех дней после погашения задолженности, то есть как только в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) поступит информация о погашении долга. Соответствующие законодательные изменения вступят в силу с 1 июля 2024 года.
Отключение услуг ЖКХ
После регистрации перехода прав новому владельцу необходимо в обязательном порядке уведомить управляющую компанию и ресурсные организации об изменении собственника, чтобы переоформить коммунальные платежи на себя.
«Если этого не сделать, то при наличии задолженности у предыдущего собственника коммунальные ресурсы могут быть ограничены и даже отключены. Впрочем, сам долг управляющая компания и “ресурсники” должны будут взыскивать с предыдущего собственника», — предупреждает Горин.
Платить по чужим счетам не придется, если подтвердить, что долги возникли в период проживания предыдущего собственника, в чем как раз помогут сохраненные квитанции, сведения от управляющей компании, а также выписки из МФЦ о задолженностях. С ними нужно обратиться в ресурсоснабжающие организации и предъявить правоустанавливающие документы для заключения нового договора, инструктирует эксперт.
«В случае отказа в заключении договора и техническом присоединении к сетям пользования неизбежно нужно обращаться в суд, также предварительно направив жалобу в УФАС (на основании п. 5 ч. 1 ст. 10 Федерального закона “О защите конкуренции”)», — добавляет он.
Горин уверяет, что в судебных разбирательствах практика для новых собственников однозначная, поэтому организации обязаны возобновить снабжение ресурсами при наличии технической возможности присоединения к сетям.
Продавец — банкрот
Помимо долгов за ЖКХ у продавца бывают иные незакрытые финансовые обязательства, напрямую не связанные с квартирой, но способные повлечь за собой неприятные последствия для ее нового хозяина, например, невыплаченные алименты.
Внезапное банкротство бывшего собственника из-за долгов способно подпортить жизнь новому владельцу квартиры, поэтому при ее покупке следует оценить риски и проверить, не возбуждено ли в настоящее время в отношении продавца соответствующее делопроизводство.
Где узнать о возможном банкротстве продавца?
Узнать, есть ли долги у продавца квартиры, можно самостоятельно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФСПП), говорит Сырцов. В базе есть сведения о долгах гражданина, если ввести его ФИО и дату рождения, а также код из СМС, который придет на ваш номер телефона.
Проверить информацию о наличии задолженностей и возможном банкротстве любой гражданин также может на сайте арбитражного суда и суда общей юрисдикции по месту регистрации продавца, перечисляет Галайба.
Можно ли потерять уже купленное жилье из-за банкротства бывшего владельца?
Просто так взять и отобрать недвижимость у нового собственника нельзя, для этого сделка купли-продажи должна быть оспорена в судебном порядке. И если суд признает его добросовестным покупателем, то возвращать квартиру не придется, говорит Горин.
ВАЖНО! Однако введение процедуры банкротства бывшего владельца может отразиться на уже проданном имуществе, если сумма продажи квартиры была существенно ниже рыночной, потому что это является свидетельством сомнительности сделки, предупреждает юрист.
Добросовестный покупатель
Покупатель может обезопасить себя от необходимости платить по чужим счетам, если ответственно подойдет к проверке необходимых сведений. Иначе он не найдет достаточно аргументов, чтобы постфактум доказать добросовестность совершенной покупки. А бремя доказательств ляжет именно на его плечи.
В случае судебного разбирательства, по словам Горина, у покупателя должны быть «непробиваемые аргументы», которые он может обеспечить себе, если еще на стадии подготовки к сделке по покупке квартиры проверит продавца, выписки из ЕГРН, справки о финансовом состоянии и иные документы.
При рассмотрении дела суд как раз и выясняет, проявил ли гражданин разумную осмотрительность при заключении сделки, какие меры принял для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, ознакомился ли со всеми правоустанавливающими и другими документами, заключает эксперт.
