Задаток: понятие, правила оформления и последствия

Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу до заключения основного договора купли-продажи. Это подтверждает, что покупатель серьезно настроен и готов совершить сделку в назначенный срок.

Переданные деньги входят в общую стоимость квартиры, то есть если квартира стоит 5 млн рублей, а задаток — 500 тысяч, то при окончательном расчете покупатель доплачивает 4,5 млн рублей.

Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе РФ. Это юридический инструмент, который защищает интересы обеих сторон.

Главное правило задатка — он дисциплинирует обе стороны: 

• если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается и остается у продавца;

• если продавец передумал продавать, он обязан вернуть задаток в двойном размере. По обоюдному согласию задаток может быть возвращен полностью.

Это главное отличие задатка от аванса. Аванс всегда возвращается, а задаток — только по правилам, описанным выше.

Закон требует, чтобы соглашение о задатке было составлено в письменной форме. Устная договоренность не имеет юридической силы.

Вариантов оформления два:

• отдельное соглашение о задатке;

• пункт в предварительном договоре купли-продажи.

В документе должны быть указаны:

• данные сторон: паспортные данные, контакты;

• дата подписания;

• информация о квартире или доме: адрес, площадь, кадастровый номер;

• сумма задатка и полная стоимость недвижимости;

• порядок расчетов;

• права и обязанности сторон;

• условия возврата;

• действия при форс-мажоре;

• подписи всех участников.

Размер задатка законом не ограничен. Обычно он составляет не более 10% от стоимости недвижимости, но стороны могут договориться о другой сумме.

Задаток можно передать:

• лично продавцу в присутствии всех собственников;

• через агентство недвижимости;

• через застройщика при покупке новостройки.

Передавать деньги лучше в присутствии всех собственников квартиры или дома. Если кто-то из собственников не может присутствовать, нужна нотариально заверенная доверенность.

Расчеты можно проводить наличными или безналичным переводом. После передачи денег продавец или посредник должен выдать расписку о получении суммы. Если сделка сорвалась и задаток вернули, расписку нужно забрать.

Перед тем как отдавать деньги, покупатель должен убедиться, что:

• продавец действительно является собственником квартиры;

• супруг продавца согласен на сделку (если квартира куплена в браке);

• на квартиру нет обременений (арестов, залогов, долгов по ипотеке);

• в квартире никто не прописан;

• нет долгов за коммунальные услуги.

Если эти вещи не проверить, можно потерять деньги и время.

Если соглашение о задатке не составлено или составлено с ошибками, споры придется решать через суд.

Перед подачей иска нужно направить продавцу письменное требование о возврате задатка с указанием причин. Если продавец не отвечает или отказывается, можно обращаться в суд.