Спрос на мини-квартиры как самые дешевые предложения в новостройках держится на стабильном уровне, но выбирать их все сложнее. Жилья до 28 кв. м становится все меньше, хотя оно по-прежнему есть, в том числе и в проектах, вышедших на рынок в 2025 году.
Вместе с экспертами рассказываем, почему, несмотря на действующий запрет на строительство, рынок новостроек Московского региона продолжает пополняться мини-квартирами, много ли теперь строится жилья до 28 кв. м и как изменились цены на такие предложения.
Под запретом, но все же строятся
Уже почти год в Подмосковье и полтора года в Москве застройщикам запрещено строить квартиры меньше 28 кв. м. В Москве этот запрет действует с 1 августа 2024 года, а в Московской области — с 1 января 2025 года.
Однако жилье таких габаритов по-прежнему пополняет рынок строящегося жилья, хоть и в меньшем количестве. Причина в том, проекты с мини-квартирами местные власти не согласовывали лишь с даты вступления в силу запретов, уточняют эксперты. Если же согласование получено раньше, строить мини-жилье по-прежнему можно, даже если само строительство начинается уже после введения запрета, поясняют они.
Количество строящегося жилья до 28 кв. м падает
Далеко не все новостройки, которые начали строить в 2025 году, успели получить согласования до вступления в силу запретов. Поэтому в новых проектах уменьшается и количество мини-квартир, и их доля в общем объеме запроектированного к строительству жилья. Особенно заметно снижение в Москве.
По данным системы мониторинга новостроек bnMAP.pro, в новостройках, которые вышли на рынок в 2025 году:
в Москве (с учетом старых и новых территорий) запроектировано 2,6 тыс. квартир до 28 кв. м — в 4,5 раза меньше, чем годом ранее (в 2024 году их вышло 11,8 тыс.). А доля таких квартир в общем объеме запроектированного жилья, вышедшего в стройку, сократилась более чем вдвое. Она упала с 12% в 2024 году до 5,3% в 2025 году; в Подмосковье количество будущего мини-жилья снизилось в 1,8 раза: в 2025 году начали строить около 4,5 тыс. квартир до 28 кв. м против 8,2 тыс. в 2024 году. А их доля в объеме новых новостроек сократилась с 15,9% в 2024 году до 13,9%. Причина более сдержанной отрицательной динамики в том, что в Подмосковье запрет введен позже, чем в Москве, поясняют аналитики.
Таким образом, по всему столичному региону в 2025 году начали строить около 7,1 тыс. квартир до 28 кв. м. При этом в новостройках, пополнивших рынок в 2024 году, их было почти втрое больше — 20 тыс. лотов.
Квартиры становятся больше, но не удобнее
В предыдущие пять лет средняя площадь квартир в новостройках Москвы лишь уменьшалась — с 2019 года она сократилась на четверть. Однако в 2025 году на фоне введения запрета на жилье до 28 кв. м за год средняя площадь выросла на 2,9 кв. м, до 58,7 кв. м, причем наибольший прирост выявлен в проектах комфорт-класса — на 3,9 кв. м, подсчитали аналитики компании Nikoliers.
Но удобнее жилье от этого не становится. «Девелоперы продолжают выводить проекты с преобладанием крупных студий и однокомнатных квартир, формально соответствующих установленным нормативам, но не решающих задачу улучшения качества жизни горожан, особенно семей с детьми», — говорит директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Анна Мурмуридис.
В продаже мини-квартир стало резко меньше
Не все квартиры, которые начинают строить застройщики, тут же выставляются на продажу. Предложение пополняется постепенно — как за счет самых новых проектов, как и за счет новостроек, которые вышли на рынок ранее, но все еще продолжают строиться.
По данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», на декабрь 2025 года на рынке новостроек находится:
в Старой Москве — 2,3 тыс. квартир и апартаментов площадью до 28 кв. м. За год их количество снизилось почти в три раза (в декабре 2024 года было 6,6 тыс.); в Подмосковье — 4,1 тыс. таких лотов, что почти на 30% меньше, чем годом ранее (было 5,8 тыс.).
Из-за того что и весь объем предложения в новостройках за год стал меньше, доля миниатюрных лотов в общем количестве жилья, выставленного на продажу, снизилась не так сильно. Однако процесс снижения этой доли в 2025 году идет непрерывно, месяц за месяцем, поясняют в федеральном агентстве «Этажи». Так, еще в январе 2025 года на долю мини-жилья приходилось 13,9% от предложения в новостройках Москвы, а декабре эта доля уменьшилась до 9,3%. В Подмосковье в этом году отмечено снижение доли мини-жилья с 19,6 до 16,1%.
Метаморфозы стабильного спроса
Несмотря на постоянно снижающееся предложение мини-жилья в новостройках столичного региона, доля спроса на такие квартиры в общей структуре сделок почти не изменилась, говорят в аналитики.
Так, в ноябре 2025 года на квартиры до 28 кв. м пришлось:
в Москве — 19,8% спроса (против 20,1% в начале года); в Подмосковье — 19,6% (против 19% в начале года).
«Но спрос неравномерный по году. Минимальная доля в Москве была в апреле — 13,2%, в Подмосковье тоже в апреле — 12,6%. А вот максимальная в Подмосковье как раз в ноябре, а в Москве — в январе», — уточняют в «Этажах».
Мини-жилье дорожает быстрее
Цена квадратного метра в маленьких квартирах традиционно выше, чем по рынку в среднем. По мере сокращения предложения миниатюрных габаритов ценовой разрыв лишь нарастает. Особенно заметен этот процесс в Москве.
Москва
В Москве, по данным «Этажей», ценовой разрыв между миниатюными квартирами и всем предложением в новостройках в 2025 году вырос с 41% в январе до 46,6% в декабре. «Выросший ценовой разрыв связан с более высокой динамикой роста в сегменте малогабаритного жилья», — поясняют в «Этажах».
По их данным, по всему столичному рынку новостроек в целом (как Старой Москвы, так и Новой Москвы) с начала года:
средние цены выросли на 6,5%, до 324,6 тыс. руб. за 1 кв. м; в сегменте квартир до 28 кв. м — на 10,8%, до 475,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
Подмосковье
В Подмосковье ценовой разрыв менее выражен. К концу 2025 года он находится на уровне 13,7%, при этом в начале года был ненамного ниже нынешнего и составлял 12,9%, уточнили в «Этажах».
Причина не только в том, что запрет на жилье до 28 кв. м в Подмосковье введен позднее, чем в Москве, но и в более однородном предложении этого региона: в отличие от самой столицы, в Московской области не наблюдается преобладания новостроек высоких классов.
Поэтому примерно одинаковой в этом регионе оказалась и динамика роста цен. С начала года:
средние цены в новостройках Подмосковья увеличились на 7,8%, до 223,6 тыс. руб. за 1 кв. м; цены на мини-квартиры — на 9,7%, до 257,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
