По словам эксперта, существует множество оснований, позволяющих оспорить заключенный договор купли-продажи недвижимости, даже если переход права зарегистрировали в Росреестре.
«Значительная часть судебной практики имеет дело действительно с недобросовестными действиями сторон, например — отчуждение по заниженной стоимости, либо дарение квартир лицами в предбанкротном состоянии, с целью вывести имущество из-под будущем процесса его реализации. Поэтому соглашаясь на занижение в договоре стоимости квартиры, вы рискуете лишиться ее», — уточнил Смирнов.
Проведение финансового анализа продавца недвижимости не позволяет с полной уверенностью исключить возможность его банкротства в будущем. Каждый покупатель должен самостоятельно оценить риски, связанные с попыткой сэкономить небольшую сумму за счет снижения продавцом налоговой базы, — отметил юрист.
Завершенная сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной по ряду оснований. Среди них: выявление фактов обмана, насилия, угроз или заблуждения при оформлении сделки; отсутствие у одной из сторон необходимой дееспособности или правоспособности; отсутствие у продавца прав на распоряжение недвижимостью; нарушения процедуры государственной регистрации перехода права собственности; случаи мошенничества или злоупотребления правом.
Дополнительные риски связаны с несоблюдением прав третьих лиц, например, при наличии неучтенных обременений, ареста или залога, а также при нарушении интересов несовершеннолетних, если при покупке с использованием материнского капитала не была выделена обязательная доля.
В случае признания сделки недействительной суд может обязать вернуть объект недвижимости прежнему собственнику, а покупателю — уплаченную сумму.
«Всегда общайтесь с собственником недвижимости лично. Спросите его, почему он продает жилье, где намерен жить, куда планирует потратить деньги. Если внятных ответов нет, а речь спутана, велика вероятность, что продавец находится в измененном состоянии сознания, и впоследствии сможет это доказать», — предупредил Смирнов.
Потенциальным покупателям недвижимости он рекомендовал проявлять осмотрительность при выявлении таких факторов, как частая смена собственников объекта, заниженная стоимость и нетипичные условия сделки. В случаях, когда продавец состоит в браке, для завершения сделки требуется нотариально заверенное согласие супруга. Статус добросовестного покупателя предоставляет определенные права и правовую защиту, однако, в случае признания сделки недействительной, возможен возврат объекта недвижимости прежнему владельцу, даже если покупатель действовал добросовестно.
«Самым надежным критерием надежности сделки является время, прошедшее с момента приобретения квартиры продавцом. Шансы на оспаривание сделок существенно уменьшаются, если новый хозяин владеет квартирой более трех лет», — подытожил юрист.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
