«Минимум, что нужно сделать, — получить свежую выписку ЕГРН о правах и обременениях и расширенную выписку об истории переходов права. Слишком частые перепродажи за короткий срок, цепочка дарений между чужими людьми, недавние суды по этому объекту — это красные флажки, повышенный риск», — подчеркнул Терехин.
При покупке квартиры статус добросовестного приобретателя, который защищает от многих рисков, подтверждается сделкой за деньги с лицом, официально зарегистрированным в ЕГРН как собственник, при условии, что покупатель не знал и не мог знать о возможных проблемах с правами. Основой проверки служат актуальные выписки из Росреестра. Упрощает оценку чистая история объекта, состоящая из последовательных и понятных переходов прав, таких как приватизация, наследование или обычные сделки купли-продажи.
Особое внимание необходимо уделить кругу лиц, чьи интересы могут быть затронуты, что создает риск оспаривания. Важно убедиться в отсутствии среди собственников или постоянно зарегистрированных жильцов несовершеннолетних, недееспособных граждан или бывших членов семьи, сохранивших право пожизненного проживания.
Так, продавец обязан предоставить расширенную справку о лицах, зарегистрированных в квартире, а также документальные подтверждения, что никто не сохраняет подобных обременяющих прав. Если квартира была приобретена в браке, обязательно требуется нотариальное согласие супруга продавца на сделку, поскольку его отсутствие — частая причина последующих судебных споров.
Отдельно требуется тщательная проверка самого продавца. Необходимо удостовериться в подлинности его паспорта и всех представленных документов. Если продажа осуществляется по доверенности, такая доверенность должна быть нотариально удостоверенной, действующей на момент сделки и не отозванной, что можно оперативно проверить у выдавшего ее нотариуса.
«Имеет смысл посмотреть открытые реестры: исполнительные производства на сайте ФССП, информацию о банкротстве и предбанкротных уведомлениях, судебные дела. Продавец, находящийся в процедуре банкротства или с тяжелой долговой нагрузкой, — повышенный риск последующего оспаривания сделки», — отметил Терехин.
Надежность сделки также определяют поведение продавца и предлагаемые условия. Тревожными сигналами являются неадекватное поведение или отказ от медосвидетельствования. Опасной может быть ситуация, когда цена заметно занижена, а продавец торопит с решением, настаивая на сделке «только сегодня» без привлечения юристов и с минимумом документов. Особый риск создает требование передать деньги наличными вне банковских процедур, без использования аккредитива или ячейки.
Признаком безопасной сделки, напротив, является проведение расчетов через банк, когда продавец получает доступ к средствам только после официальной регистрации перехода права собственности к покупателю, а все детали расчета четко прописаны в договоре.
К положительным признакам также относится готовность продавца предоставить полный комплект документов, включая правоустанавливающие бумаги (договор предыдущей сделки, акт, свидетельство о наследстве
«Если коротко, ваша задача — не поверить “на слово”, а собрать бумажный след вашей осмотрительности: выписки ЕГРН, справки, согласия супругов, нотариальные доверенности, подтверждения расчетов через банк, переписку. Когда такой набор проверок сделан, риск нарваться на мошенников резко снижается, а ваши шансы быть признанным добросовестным приобретателем существенно растут», — подытожил юрист.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
