На рынке вторичной недвижимости действует опасная мошенническая схема, отметил Кузнецов. Ее суть заключается в том, что продавец, часто пожилой или социально уязвимый, после получения денег обращается в суд с иском о признании сделки недействительной. Основанием для иска служит заявление о том, что он действовал под влиянием обмана или заблуждения, спровоцированного третьими лицами.
«Судебная практика по таким делам демонстрирует опасный крен. Суды, руководствуясь принципом защиты слабой стороны и необходимостью восстановления нарушенных прав, часто встают на сторону продавца. В результате квартира возвращается в собственность прежнего владельца. При этом на покупателя возлагается обязанность по возврату уплаченной суммы», — сообщил он.
После успешного оспаривания сделки и возврата права собственности на жилье, продолжил эксперт, продавец инициирует процедуру личного банкротства. Его признают неплатежеспособным, в результате чего требование покупателя о возврате денежных средств остается неудовлетворенным. Добросовестный покупатель в итоге остается и без недвижимости, и без денег, часто сохраняя при этом ипотечные обязательства.
Широко освещенные в СМИ случаи, такие как резонансное дело Долиной, создали опасный прецедент. Эта схема стала новой юридической лазейкой, позволяющей обмануть не только покупателя, но и правовую систему. Мошенники используют в своих интересах законодательные механизмы, предназначенные для защиты граждан в трудной ситуации, — нормы о недействительности сделок и институт банкротства физических лиц.
Юрист заявил, что на сегодняшний день не существует стопроцентно эффективных способов защиты покупателя от такого сценария. Даже тщательная юридическая проверка сделки не гарантирует, что продавец в будущем не заявит о давлении или обмане. Правоохранительные органы сталкиваются со сложностями, так как формально состав мошенничества в действиях продавца доказать практически невозможно — он лишь реализует свое право на судебную защиту и банкротство.
В сложившейся ситуации, считает он, покупателям вторичного жилья рекомендуется проявлять максимальную осторожность. Особый риск представляют сделки с продавцами, которых могут признать уязвимыми — пожилыми или имеющими заболевания, влияющие на способность принимать решения. Единственной мерой, способной хоть как-то снизить риски, является нотариальное удостоверение сделки, поскольку нотариус обязан проверить дееспособность сторон и разъяснить правовые последствия, что может усложнить последующее оспаривание. Однако даже нотариальное удостоверение не дает абсолютной гарантии от будущего банкротства продавца.
«Проблема требует немедленного внимания законодателей и Верховного суда РФ для выработки четких правовых позиций, которые бы исключили возможность использования института банкротства для легализации мошеннических действий и обеспечили реальную защиту добросовестного приобретателя», — заключил Кузнецов.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
