В России фиксируется большое количество случаев «отката» сделок с недвижимостью, в результате чего покупатели теряют и средства, и жильё, а иногда и выплачивают ипотеку за утраченное имущество. Примером является ситуация с пенсионеркой Савельевой в 2021 году: после продажи квартиры с правом пожизненного проживания часть денег была внесена на депозит нотариуса, однако средства в итоге оказались у мошенников. Суд встал на сторону продавца и вернул ей квартиру.
Суды возвращают жилье продавцам, несмотря на добросовестность покупателей
Аналогичная ситуация произошла с продавцом Прунтовой: аферистка под видом риелтора организовала сделку по заниженной цене, и деньги были переданы мошенникам. Покупатель не стал оформлять передачу квартиры и платить ипотеку, в результате чего суд также вернул квартиру продавцу. В других случаях, как в истории с покупательницей из Москвы в 2022 году, новые владельцы не смогли вселиться, продолжая выплачивать ипотеку за недоступное жилье.
Резонансные дела известных лиц: случай Ларисы Долиной
В августе 2024 года была раскрыта крупная афера с недвижимостью певицы Ларисы Долиной стоимостью более 200 миллионов рублей. Мошенники с апреля по июль уговаривали ее перевести деньги от продажи на «безопасные счета». Суд обязал возвратить квартиру Долиной, однако деньги покупатель не получил.
Справка из ПНД не гарантирует безопасности сделки
По словам юриста Елены Кульпиной, справка из психоневрологического диспансера (ПНД), которую часто требуют у продавцов старше 65 лет, не способна полностью обезопасить сделку. Даже при наличии такого документа, сделка может быть оспорена согласно статье 177 ГК РФ, если доказано, что продавец не осознавал своих действий в момент заключения договора. Итоговые решения принимаются на основании судебной психолого-психиатрической экспертизы и свидетельских показаний.
Рынок реагирует: титульное страхование и компенсации
Для защиты от подобных случаев покупателям рекомендуют оформлять титульное страхование, по которому при изъятии квартиры страховая компания компенсирует ее стоимость. Юристы советуют указывать реальную цену недвижимости в договоре купли-продажи, чтобы обезопасить обе стороны. С 2020 года действуют изменения в законе о госрегистрации недвижимости: добросовестные покупатели могут рассчитывать на компенсацию со стороны государства, однако этот механизм распространяется только на вторых и последующих владельцев квартиры, купленной у жертвы мошенников.
Критерии добросовестного покупателя
Юристы отмечают, что покупатель недвижимости считается добросовестным, если он не знал и не должен был знать о нарушениях со стороны продавца. По умолчанию предполагается добросовестность покупателя, если не доказано обратное.
Риски заниженной цены и необычных обстоятельств сделки
Суды обращают внимание на соответствие цены рыночным условиям: заниженная стоимость может указывать на наличие мошеннической схемы или попытку вывода имущества перед банкротством. Недобросовестным считают покупателя, который не участвовал в осмотре недвижимости, не подписал акт приема-передачи или не заселился в купленное жилье. Отдельный риск вызывают сделки между знакомыми или родственниками, которые могут быть признаны фиктивными.
Требования к проверке документов
Суды ожидают, что добросовестный покупатель тщательно проверит документы по объекту недвижимости, включая законность перехода права собственности и отсутствие других лиц, имеющих право проживания. Несмотря на регистрацию права в Росреестре, стопроцентных гарантий добросовестности у покупателя нет.
Безопасность сделки: рекомендации экспертов
Юристы советуют при покупке недвижимости обращаться к специалистам — риелторам и юристам, которые помогут выявить признаки подозрительной сделки и обратить внимание на нюансы, недоступные неспециалисту. Необходимо запросить все документы по объекту, сведения о наличии судебных споров, выяснить отсутствие у продавца признаков банкротства, а также проверить справки ПНД и наркодиспансера.
Опасные признаки: низкая цена и новые документы о праве собственности
Заниженная цена и недавно оформленные документы о праве собственности могут свидетельствовать о попытках продавца скрыть неблагоприятную историю имущества или вывести его из-под ареста.
Действия при возникновении споров
В случае спорной ситуации эксперты рекомендуют как можно скорее обращаться в суд и нанимать профессионального юриста для защиты своих интересов. Важно собрать максимально полный пакет документов по сделке — кредитный договор, страховку, акт приема-передачи, доказательства происхождения средств. Суды тщательно проверяют платежеспособность покупателя: возникновение вопросов по источнику средств может стать поводом признать добросовестность недоказанной.
Судебная практика: примеры решений
Высшие инстанции иногда встают на сторону покупателей. К примеру, Верховный суд оставил имущество за покупателем, несмотря на выявленное мошенничество спустя 10 лет, сославшись на истечение срока исковой давности.
Оспаривание сделок
Сделки по наследству могут быть оспорены в случае появления новых наследников. К расторжению приводят выявленные поддельные документы или нарушения при выделении долей детям. Ассортимент рисков требует бдительности на каждом этапе процедуры приобретения недвижимости.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
