В последнее время в типовых договорах купли-продажи недвижимости, которые заключают частные лица, отмечается рост количества дополнительных пунктов. Эксперты обращают внимание, что такие меры направлены на минимизацию рисков для покупателей на вторичном рынке. В перечень новых условий входят не только стандартные гарантии, но и положения, ранее не встречавшиеся в документах: например, подтверждение со стороны продавца об отсутствии влияния третьих лиц в момент сделки, осознанном принятии решений и отсутствии статуса иностранного агента.
Такой подход объясняется возрастающим количеством споров, связанных с оспариванием сделок. На практике в судебных заявлениях бывших владельцев появились формулировки о «временной утрате памяти» или «неспособности осознавать последствия сделки». Подобная тенденция обусловлена недавними инцидентами, в частности скандалом со «схемой Долиной», и появлением новых оснований для возврата объекта недвижимости бывшему собственнику.
В связи с этим все более актуальным становится вопрос: какие формулировки целесообразно включать в договор купли-продажи, чтобы максимально защитить себя от возможных рисков? Как поясняет «Российской газете» адвокат МКА «РОСАР», член научно-консультативного совета Центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Московской области Никита Навасардов, при составлении договоров важно четко прописывать все существенные условия и подтверждения сторон. Рост количества мошеннических схем и недобросовестных продавцов требует от участников сделок особого внимания к юридическому сопровождению операций.
Юридические риски покупателя при сделках с недвижимостью
«Анализируя обращения доверителей за юридической помощью в течение более чем 20 лет, я систематизировал четыре основные группы оспариваемых сделок по недвижимости», — рассказывает юрист.
На рынке вторичной недвижимости основными юридическими рисками для покупателей остаются четыре ключевые категории.
Во-первых, недееспособность или ограниченная дееспособность продавца. Эксперты рекомендуют в подобных случаях запрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров с обязательным осмотром специалистов, а также оформлять сделку исключительно в нотариальной форме. При малейших сомнениях возможно проведение освидетельствования врачом непосредственно во время заключения договора.
Во-вторых, споры, связанные с нарушением прав третьих лиц, не учтенных в процессе продажи. Основные претензии поступают со стороны супругов, наследников и лиц, защищающих интересы несовершеннолетних. Для минимизации рисков эксперты советуют тщательно анализировать всю историю перехода прав на объект недвижимости, уделяя особое внимание деталям оформления.
В-третьих, риски, связанные с банкротством продавца. В случае признания продавца несостоятельным реализованные им за последние три года сделки будут тщательно анализироваться арбитражными управляющими на предмет вывода активов из конкурсной массы.
Наконец, четвертый риск связан с мошенническими схемами — от использования поддельных документов и доверенностей до резонансных случаев, когда продавец заявляет о совершении сделки под воздействием заблуждения или обмана. Участники рынка призывают уделять повышенное внимание проверке личности продавца и юридической чистоте сделки.
Как защитить свои права на приобретаемое жилье
«Важны слова, что продавец не намерен в будущем перечислять полученные деньги третьим лицам», — акцентирует внимание Навасардов. По его словам, участникам сделок с недвижимостью рекомендуется включать в договор купли-продажи расширенный перечень гарантий со стороны продавца. Помимо стандартных заверений об отсутствии долгов и признаков банкротства, специалисты советуют зафиксировать в тексте договора заявление продавца о том, что сделка не совершается под влиянием обмана или заблуждения покупателя.
В документе также рекомендуется отразить реальное намерение продавца получить оплату и признание того, что после перехода права собственности он лишается всех прав на объект и обязуется освободить недвижимость. Отдельным пунктом юристы советуют подтвердить, что продавцу не поступали предложения от третьих лиц относительно хищения средств, оформления кредита на его имя, а также не было принуждения к совершению сделки под предлогом помощи правоохранительным органам или Банк России.
«И последние фразы: продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи недвижимости третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников», — подчеркивает юрист.
Эксперт отмечает, что соглашение должно чётко закреплять, что если подобные обстоятельства всё же имели место, но не были раскрыты на момент заключения договора, продавец не сможет в дальнейшем ссылаться на них как на основания для оспаривания сделки. Такой подход минимизирует риски покупателей и позволяет обеспечить дополнительную правовую защиту при совершении сделок с недвижимостью.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
