В России за последнее время отмечено немало случаев оспаривания сделок купли-продажи недвижимости, даже при соблюдении всех юридических формальностей со стороны покупателей. Одним из наиболее известных прецедентов стал случай с певицей Ларисой Долиной: несмотря на то, что квартира была реализована по всем правилам, суд возвратил недвижимость прежней владелице, отказав в правах добросовестной покупательнице.
В апреле аналогичное решение было принято и в Санкт-Петербурге — суд постановил вернуть пенсионерке квартиру, проданную в 2024 году. Все необходимые документы, включая справку о дееспособности из психоневрологического диспансера, были предоставлены. На процессе женщина подтвердила, что осознавала условия сделки, однако согласилась на продажу, поверив обещаниям мошенников вернуть квартиру после ремонта.
Эксперт в области жилищного права Александр Хаминский в комментарии для Общественной службы новостей подчеркнул: даже максимальная проверка документов и проявление должной осмотрительности со стороны покупателя не гарантируют сохранения прав собственности. По его словам, закрепление подобной судебной практики на федеральном уровне создаст дополнительные риски на рынке вторичной недвижимости и негативно скажется на его развитии. Юрист также дал рекомендации по повышению юридической безопасности при заключении сделок с жильём.
«Постепенно складывается практика, когда сторона, покупающая недвижимость, ставится в заведомо неравное положение, так как продавец в любой момент может потребовать признать сделку недействительной, поскольку действовал под влиянием мошенников. Закрепление такой судебной практики может крайне негативно повлиять на рынок вторичного жилья, так как потенциальные покупатели просто станут бояться совершать сделки», — рассказал Хаминский.
Юрист отметил, что минимизировать риски при покупке недвижимости возможно несколькими способами. В частности, эксперты рекомендуют страховать сделки купли-продажи, оформляя соответствующие полисы. Кроме того, целесообразно требовать от продавца нотариально удостоверенного заявления о самостоятельности принятия решения и отсутствии давления со стороны третьих лиц. Дополнительной гарантией для покупателя может стать участие в договоре третьих лиц, например, родственников собственника, которые при наступлении спорных обстоятельств смогут подтвердить легитимность сделки или обеспечить возврат денежных средств.
«Однако, в конечном счете, все эти меры не являются абсолютной гарантией, так как суды будут принимать решения, исходя из конкретных обстоятельств и складывающейся судебной практики. А именно с единообразием правоприменения сейчас имеются проблемы, — обращает внимание Хаминский. — Причем эти проблемы уже признаны на самом верху судебной власти. Так, в недавнем интервью нового председателя Верховного Суда Игоря Краснова прямо озвучено, что суды нередко используют противоречивые или прямо противоположные подходы при рассмотрении дел, что ведет к многочисленным пересмотрам актов и подрывает уважение к судебной власти».
Эксперт отметил, что формирование более справедливой траектории правоприменения возможно за счет разъяснений и актов официального судебного толкования со стороны высшей судебной инстанции. В этой связи, подчеркнул он, остается дождаться, какой правовой подход к спорам о недвижимости, проданной под влиянием третьих лиц, будет выбран Верховным Судом.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
