«При продаже квартиры покупателю целесообразно исходить из того, что безопасность сделки обеспечивается комплексной проверкой, включающей как документы на объект недвижимости, так и сведения о личности и правовом статусе продавца, его семье и возможных правах третьих лиц на квартиру (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ)», — напоминает Митин.
По его мнению, в первую очередь необходимо проверять документы, подтверждающие личность и правоспособность продавца, а также его право собственности на квартиру. Покупатель должен запросить оригинал паспорта продавца и сопоставить фамилию, имя, отчество, дату рождения и другие реквизиты с данными, указанными в выписке из ЕГРН и правоустанавливающих документах. Наличие явных признаков подделки либо несоответствий в персональных данных является основанием для отказа от сделки (п. 1 ст. 19 ГК РФ).
Правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН
Далее необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает наличие зарегистрированного права собственности, характеристики объекта, сведения о правообладателях, а также наличие либо отсутствие обременений, арестов и запретов. Эксперты Росреестра специально подчеркивают, что выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы — это основные источники информации о юридической чистоте квартиры, без анализа которых заключать договор купли-продажи не рекомендуется (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ).
«Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. п.) должны быть представлены в оригинале, при этом адрес, площадь, этаж, состав помещений и сведения о собственниках в них должны полностью совпадать с данными выписки из ЕГРН. Несоответствие существенных характеристик объекта либо правового основания владения свидетельствует о возможных ошибках регистрации или злоупотреблениях и требует дополнительной проверки либо отказа от сделки (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Особое внимание следует уделять истории возникновения права: рекомендуется заказывать отдельную выписку о переходе прав собственности на объект и оценивать частоту смены собственников. Многократная перепродажа квартиры в течение короткого периода обоснованно рассматривается как фактор повышенного риска, требующий детального изучения всех предыдущих сделок (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ)», — разъясняет юрист.
Семейное положение продавца недвижимости и наличие детей
Отдельным блоком проверки является семейный статус продавца и возможные права супругов и детей. Если квартира приобретена продавцом в период зарегистрированного брака и не отнесена к его личному имуществу, она, как правило, входит в состав совместно нажитого имущества. Распоряжение таким имуществом допускается лишь при наличии взаимного согласия супругов, при этом в отношениях с третьими лицами его отсутствие компенсируется нотариально удостоверенным согласием второго супруга (ст. 34, 35 СК РФ).
Поэтому покупателю необходимо запросить свидетельство о браке либо о его расторжении, проверить дату приобретения квартиры, а если продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга на сделку либо брачный договор, четко определяющий правовой режим квартиры. Отсутствие согласия при очевидной совместности имущества создает риск последующего оспаривания договора по мотиву нарушения прав супруга (ст. 34, 35 СК РФ).
«При использовании материнского (семейного) капитала при покупке квартиры особое значение имеет наличие долей у несовершеннолетних детей. Эксперты Росреестра рекомендуют запрашивать справку об использовании маткапитала и сопоставлять ее с данными ЕГРН, поскольку родители обязаны выделить детям доли в праве на квартиру, а их отсутствие либо неучастие органов опеки при отчуждении такого жилья оценивается как существенный риск для покупателя (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 37, 60 СК РФ)», — обращает внимание Митин.
Проверка зарегистрированных в квартире
Покупателю следует уделить внимание проверке прав лиц, зарегистрированных в квартире, поскольку наличие граждан, сохраняющих право пользования жилым помещением, фактически делает покупку обремененной. Для этого целесообразно запросить у продавца расширенную справку о регистрации, например по форме № 9, Единый жилищный документ или выписку из домовой книги, из которой видно, кто зарегистрирован в квартире на дату сделки.
В рекомендациях Росреестра указано, что важно убедиться в отсутствии зарегистрированных граждан, находящихся в местах лишения свободы, а также иных лиц, сохраняющих право проживания, и отдельно оговорить в договоре срок и порядок снятия с учета всех зарегистрированных (ст. 31, 69 ЖК РФ).
Наличие перепланировок и техдокументация на жилье
Сведения о состоянии квартиры и ее соответствии технической документации также требуют внимательного анализа. Покупателю рекомендуется запросить у продавца технический и кадастровый паспорта либо по крайней мере доступ к плану БТИ и сопоставить их с фактической планировкой. Незаконные перепланировки, объединение помещений, перенос мокрых зон, не отраженные в документах и не узаконенные в установленном порядке, создают риск привлечения к административной ответственности и возникновения обязанности привести помещение в прежнее состояние, что фактически уменьшает ценность приобретаемого объекта (ст. 25, 28 ЖК РФ).
Документы о дееспособности продавца
Важным элементом защиты покупателя является проверка дееспособности и психического состояния продавца, а также его финансового положения. При проверке юридической чистоты сделки рекомендуется по возможности запрашивать у продавца справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Это снижает риск оспаривания сделки по мотиву недееспособности либо злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами.
«Такие справки не являются обязательными по закону, но позволяют покупателю проявить разумную осмотрительность, что в случае спора будет оцениваться судом как добросовестность (ст. 177, 178, 179 ГК РФ). Дополнительно эксперты и риелторские методические материалы рекомендуют проверять, не начата ли в отношении продавца процедура банкротства, через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, а также наличие значительных задолженностей по исполнительным производствам по данным Федеральной службы судебных приставов. При выявлении крупной задолженности или действующей процедуры банкротства разумно либо отказаться от сделки, либо перенести ее на стадию продажи имущества в рамках банкротства, поскольку такие сделки часто оспариваются конкурсными управляющими (гл. X Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ)», — говорит эксперт.
Что еще проверить, чтобы не купить квартиру с долгами
Покупателю необходимо также проверить наличие задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт, а при наличии ипотеки — справку из банка о полном погашении кредита и снятии залога. Хотя такие долги, как правило, не препятствуют переходу права собственности, они создают для нового собственника дополнительные расходы и могут стать предметом спора с управляющей организацией. Поэтому разумно добиваться их погашения продавцом до сделки либо фиксировать порядок погашения в договоре (ст. 153−155, 170 ЖК РФ).
Особое внимание следует уделять ситуациям продажи квартиры по доверенности. Если от имени собственника действует представитель, покупателю необходимо получить оригинал нотариально удостоверенной доверенности, проверить объем полномочий — право отчуждать именно эту квартиру и получать деньги, — срок действия, а через нотариальные сервисы — отсутствие сведений о ее отмене. Экспертные материалы прямо рекомендуют перед подписанием договора обращаться к любому нотариусу с просьбой проверить доверенность, поскольку сделки с использованием недействительных доверенностей относятся к числу наиболее рискованных (ст. 182−188 ГК РФ).
Какие «звоночки» должны насторожить покупателя
Оценка благонадежности продавца и общей безопасности сделки во многом строится на совокупности указанных документов и фактических обстоятельств. Поводом отказаться от сделки может стать ситуация, когда продавец отказывается демонстрировать оригиналы правоустанавливающих документов, предъявляет только копии, не предоставляет актуальную выписку из ЕГРН, уклоняется от предоставления справок о регистрации и использовании маткапитала, настаивает на расчетах исключительно наличными без использования безопасных банковских инструментов, требует ускорить заключение договора и при этом отказывается от участия нотариуса или юриста. Эксперты Росреестра и профильные аналитические материалы оценивают подобное поведение как характерное для мошеннических схем и рекомендуют в таких случаях либо полностью отказаться от сделки, либо существенно усилить проверку (ст. 10 ГК РФ).
«Дополнительными настораживающими признаками являются заниженная по сравнению с рынком цена при отсутствии убедительного объяснения, многократная перепродажа квартиры за короткий период, наличие незакрытой ипотеки, арестов, запретов на регистрационные действия, прав третьих лиц на пожизненное проживание, отсутствие согласия супруга и органов опеки при наличии соответствующих обстоятельств, а также выявленные значительные долговые обязательства и судебные споры продавца. Совокупность таких факторов делает сделку высокорискованной, даже если формально документы представлены (ст. 10, 168 ГК РФ)», — рассуждает Митин.
Чек-лист безопасной сделки с вторичным жильем
По словам юриста, о сравнительно безопасной сделке можно говорить, когда:
продавец является зарегистрированным собственником в ЕГРН, а его паспортные данные полностью совпадают с данными реестра;
в выписке отсутствуют ипотека, аресты, запреты и иные обременения;
история перехода прав прозрачна и не содержит частых перепродаж;
все брачные и семейные вопросы урегулированы: получены нотариальные согласия, брачный договор, разрешения органов опеки при необходимости;
в квартире нет лиц, сохраняющих право пользования;
техническое состояние и планировка соответствуют кадастровым и техническим документам;
отсутствуют существенные задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
расчеты проводятся через безопасные банковские инструменты, а порядок и сроки расчетов детально прописаны в договоре.
«Эксперты Росреестра и правовые обзоры подчеркивают, что при соблюдении указанных условий риск предъявления к покупателю требований о признании сделки недействительной либо о сохранении прав третьих лиц существенно снижается, хотя полностью исключить возможность спора невозможно по самой природе гражданского оборота (п. 1 ст. 8.1, ст. 10, 302 ГК РФ)», — подводит итоги юрист.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
