Эти активы ранее принадлежали компании «Декмос», которую участники рынка ассоциировали с бывшим владельцем банка «Югра» Алексеем Хотиным. Адвокат бизнесмена отрицал эту связь. Однако в 2024 году апартаменты, сама гостиница и торговый центр «Модный сезон» перешли Росимуществу в рамках обращения в доход государства активов Хотина. В марте прошлого года Замоскворецкий суд Москвы приговорил его к девяти годам колонии за растрату 23,6 млрд руб.
Апартаменты в Four Seasons уже были в залоге у ВТБ, о чем говорилось в отчетности «Декмоса» за 2022 год. Тогда задолженность перед банком достигала 125 млн евро (около 9,4 млрд руб.). О намерении получить эту недвижимость еще в сентябре 2023 года на Восточном экономическом форуме заявлял президент — председатель правления ВТБ Андрей Костин. Однако, как тогда писал РБК, договор с Росимуществом еще не был подписан. Позже, в феврале, связанный с банком девелопер «Галс-девелопмент» зарегистрировал домен «Охотный Ряд 2». Эксперты в беседе с «Коммерсантом» предполагали, что эта компания займется продажей апартаментов, но, по информации источника, близкого к ВТБ, от такой идеи в итоге отказались.
Как уточнил представитель банка «Ведомостям», ВТБ планирует продавать недвижимость самостоятельно. Стратегия группы предполагает поштучную реализацию объектов в многофункциональном комплексе на открытом рынке.
Опрошенные изданием юристы полагают, что, скорее всего, банк получил апартаменты в счет погашения долга. Руководитель земельно-правовых проектов адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Гульнара Курбанова поясняет, что Гражданский кодекс допускает такую передачу заложенного имущества кредитору по соглашению сторон. Она напоминает, что Росимущество получило эти апартаменты уже с обременением в пользу ВТБ. С этой точкой зрения согласен управляющий партнер «Плотников и партнеры» Илья Плотников.
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что с учетом юридической истории проекта недвижимость могла достаться банку за 9−10 млрд руб. Один из консультантов отмечает, что эта сумма примерно соответствует размеру прежнего долга. Таким образом, ВТБ либо вообще не платил за активы, либо компенсировал лишь небольшую разницу.
При розничной продаже цена квадратного метра в таком комплексе может достигать 1,65−2 млн руб., полагает старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов. В этом случае общая выручка банка способна составить 21,9−27,3 млрд руб. Исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина дает более высокую оценку — 30−36 млрд руб. Похожего мнения придерживается коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин: он говорит о 30−35 млрд руб. Он напоминает, что в 2014 году, при выходе на рынок, апартаменты Four Seasons были самыми дорогими в Москве — средняя цена за квадратный метр тогда составляла около $100 000.
Однако, как отмечает Проскурин, зданию уже больше десяти лет, поэтому у актива есть не только преимущества в виде престижного расположения и эксклюзивного сервиса, но и недостатки. Среди минусов эксперт называет относительно низкие потолки и высокую концентрацию туристов в районе. Мария Зимина добавляет, что апартаменты могут привлечь инвесторов, рассматривающих возможность их перепрофилирования под офисы. По ее словам, исторически такие проекты хорошо адаптируются для этих целей и способны обеспечивать более стабильный денежный поток по сравнению с гостиничным или жилым сегментом.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
