Какие изменения повлияют на ипотеку в 2026 году
С 01.02.2026 г. начнут действовать изменения в порядке выдачи семейной ипотеки. Соответствующее решение, которое определяет правила получения работающими по льготной программе банками возмещения из бюджета, в 2025 году выпустил Минфин (Решение Минфина России от 15.10.2025 № 25−67381−01850-Р).
Документ предусматривает следующие ключевые корректировки:
- Одной семье будут предоставлять только одну льготную ипотеку. То есть оба супруга должны являться созаемщиками по одному договору. Сейчас можно взять два льготных кредита по отдельности. Это позволяет семьям, которые соответствуют требованиям программы, приобрести две квартиры либо дом и квартиру.
- Запрещается привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц. Льготой сможет воспользоваться лишь та семья, где оба супруга являются участниками сделки и реальными получателями поддержки. Сейчас можно использовать право на семейную ипотеку не самим родителям, а их родственникам или знакомым, привлеченным в качестве созаемщиков — «доноров».
- Рефинансирование комбинированной ипотеки упростят. Напомним, при таком виде ипотеки одну ее часть выдают по льготной ставке (6%), а другую — по рыночной. С 01.02.2026 г. банки будут строго разделять эти виды кредитования и информировать заемщиков по каждой части сделки — льготной и рыночной. При этом число рефинансирований не будет ограничено. Льготная ставка сохраняется в отношении соответствующей части кредита, а рыночная подвергается пересмотру по текущим условиям кредитора.
Отметим, что нововведения будут применяться лишь в отношении договоров, подписанных после
Также, с 01.01.2026 года начнет действовать повышенная с 20% до 22% основная ставка НДС, которая применяется в отношении большинства операций (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ).
Кроме того, с
Все перечисленные выше факторы окажут серьезное влияние на принятие россиянами решения оформить льготную ипотеку.
Когда стоит брать семейную ипотеку
При принятии решения об оформлении семейной ипотеки в первую очередь следует исходить из своих собственных намерений и финансовых возможностей.
Приобретению квартиры в текущем году на старых условиях могут способствовать наличие накоплений, которые покроют первоначальный взнос, соответствие требованиям льготной ипотечной программы.
Также следует учитывать, что в предновогодний период застройщики озабочены закрытием годовых планов. Поэтому они нередко предлагают дополнительные скидки, специальные ставки субсидирования и более гибкие варианты рассрочек, что, в свою очередь, снижает конечную стоимость покупки и частично компенсирует эффект все еще высокой ключевой ставки.
Отметим, на фоне текущей монетарной политики Банка России есть перспектива снижения ипотечных ставок в связи с возможным уменьшением ключевой ставки ЦБ РФ. При этом стоимость жилья вряд ли существенно снизится.
Учитывая наличие инструмента рефинансирования, который позволит в дальнейшем изменить условия кредитования, оптимальнее не дожидаться снижения ставок и не откладывать покупку, а приобрести квартиру и тем самым зафиксировать ее стоимость.
Кроме того, еще одним фактором роста цен на жилье является повышение в 2026 году основной ставки НДС и, как следствие, удорожание стройматериалов, увеличение издержек стройки.
Если же доходы нестабильны, долговая нагрузка высока, суммы накоплений на первоначальный взнос пока недостаточно, объект жилья еще не выбран или не все критерии льготной программы удовлетворены, целесообразно отложить решение о покупке на следующий год.
Пауза позволит накопить больше средств, снизить долговую нагрузку и тщательнее выбрать недвижимость. При этом в связи с описанными выше изменениями может скорректироваться рынок. После завершения периода адаптации к новым правилам банки могут предложить обновленные продукты и условия, на которые будет проще ориентироваться.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
