Документ был подготовлен судебными коллегиями по гражданским, административным делам и экономическим спорам. В него включены 20 правовых позиций, сформированных на основе практики за 2022–2025 годы. В пресс-службе добавили, что обзор направлен на унификацию подходов судов при рассмотрении споров, связанных с переходом права собственности на жилые помещения.
Согласно разъяснениям, сам по себе факт совершения сделки под влиянием обмана со стороны третьих лиц не является безусловным основанием для ее отмены. Для признания договора купли-продажи недействительным суду необходимо установить, что покупатель был осведомлен о мошеннической схеме либо при должной осмотрительности должен был распознать признаки обмана. В случае если стороны уже исполнили договор, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
ВС также указал, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается существенным основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса. При рассмотрении подобных споров судам предписано оценивать добросовестность поведения второй стороны и ее возможность распознать заблуждение контрагента, обеспечивая равный объем судебной защиты обоим участникам сделки.
Отдельные разъяснения касаются сделок, совершенных гражданами, которые в момент их заключения не могли понимать значение своих действий или руководить ими. Для признания такого договора недействительным необходимо доказать наличие соответствующего состояния в момент совершения сделки. Кроме того, суды должны выяснять, было ли покупателю известно об отсутствии согласия второго собственника при продаже жилья, находившегося в совместной собственности бывших супругов.
В обзор также включена правовая позиция, согласно которой договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным как подозрительная сделка в рамках дела о банкротстве, если установлено, что его целью было причинение вреда имущественным интересам кредиторов.
Весной 2024 года певица Лариса Долина продала свою пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей. Позже она заявила, что стала жертвой мошенников. По материалам уголовного дела, злоумышленники действовали организованной группой и использовали психологическое давление. Певицу убедили, что в отношении ее квартиры якобы готовятся незаконные регистрационные действия, и предложили «спецоперацию» по защите имущества. Как рассказала народная артистка, ей внушали, что любые попытки советоваться с родственниками или юристами могут «сорвать операцию».
После завершения сделки Долина перевела практически всю сумму мошенникам. После того как артистка получила уведомление от покупательницы Полины Лурье о необходимости освободить жилье, она обратилась в полицию.
В рамках судебного процесса была назначена психиатрическая экспертиза. Эксперты пришли к выводу, что на момент заключения сделки Долина не страдала психическими заболеваниями, не была признана недееспособной или ограниченно дееспособной и в целом осознавала характер совершаемых действий. При этом отмечалось, что она находилась в состоянии сильного психологического давления и заблуждения, вызванного действиями третьих лиц.
28 марта Хамовнический районный суд Москвы по иску Долиной признал недействительной сделку по продаже ее квартиры. Квартира была возвращена певице, при этом Лурье было отказано в возврате средств, так как суд отметил, что продавец фактически не получила деньги от сделки. Позже апелляционная и кассационная инстанции поддержали это решение.
2 декабря Лурье подала кассационную жалобу в Верховный суд, который истребовал дело для изучения и назначил рассмотрение жалобы на 16 декабря. В жалобе Лурье настаивала на том, что является добросовестным приобретателем, действовала в рамках закона и не может нести последствия преступления, совершенного в отношении продавца третьими лицами.
Верховный суд 16 декабря 2025 года отказал Долиной в признании недействительной сделки с квартирой. Высшая судебная инстанция отменила решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, оставив право собственности за Лурье.
Глава Верховного суда Игорь Краснов в декабре 2025 года дал поручение трем коллегиям ВС — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам — подготовить обзор судебной практики рассмотрения дел об оспаривании сделок с недвижимостью.
Дело о продаже квартиры Долиной вызвало общественный резонанс. В публичном пространстве закрепилось выражение «схема Долиной» — так стали называть ситуации, когда продавец жилья после получения средств заявляет, что стал жертвой мошенников, и пытается через суд вернуть проданную недвижимость, в то время как добросовестный покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выражение «схема Долиной» и еще четыре формулировки, связанные с делом («эффект Долиной», «бабушкина схема», «казус Долиной» и «бабушкин вариант»), были включены в словарь неологизмов 2025 года.
