Квартира в новостройке
При приобретении квартиры напрямую у застройщика основным правилом является использование только договора долевого участия (ДДУ), пояснил депутат. «ДДУ с эскроу-счетом — единственная законная и безопасная схема. Никаких предварительных договоров, инвестиционных соглашений, векселей или ЖСК. Если застройщик говорит “ДДУ потом” или “эскроу нам не нужен” — это стопроцентный сигнал опасности, лучше прекратить переговоры», — заявил Чаплин.
Парламентарий рекомендует обратиться к сайту Росреестра для проверки, внесена ли новостройка в Единый реестр проблемных объектов. «Если да — лучше поискать другой вариант. Также полезно изучить информацию о застройщике — сколько проектов он уже сдал, не было ли задержек, есть ли судебные споры. Отзывы в интернете — не панацея, но общую картину составить помогают. Важный нюанс: в новостройке вы не сможете осмотреть конкретную квартиру до ввода дома в эксплуатацию, но сможете посмотреть типовой эталон, изучить планировку и спецификации», — отметил он.
Жилье на вторичном рынке (включая квартиры у перекупщиков)
В данном сегменте проверка должна быть более углублённой из-за большего числа рисков, отмечает Чаплин. «Начните с выписки из ЕГРН через МФЦ, “Госуслуги” или сайт Росреестра. Это базовый документ, который показывает текущего собственника, характеристики квартиры, наличие арестов, запретов или ипотеки. Важное предупреждение: существуют поддельные выписки. Получайте документ только через официальные каналы и проверяйте QR-код», — указал он. Одной выписки недостаточно, необходима расширенная — о переходе прав на объект, добавил Чаплин. «Она покажет всю историю квартиры: сколько раз она меняла собственников, как быстро происходили перепродажи. Если квартиру продают несколько раз за год-два — это повод насторожиться, возможно, перед вами перекупщик, который что-то скрывает», — предположил депутат.
Отдельное внимание следует уделить проверке продавца. «Запросите свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в его дееспособности. Иначе родственники могут оспорить сделку, заявив, что продавец “не понимал значение своих действий”. Проверьте, не находится ли продавец в процедуре банкротства и нет ли у него долгов у приставов — информация открыта на сайтах арбитражных судов и ФССП», — подчеркнул он. Также важен семейный статус продавца: если квартира приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. «Без него сделка может быть признана недействительной. Если продавец одинок, убедитесь, что он не состоит в браке на момент покупки квартиры», — отметил депутат.
Кроме того, стоит выяснить, кто зарегистрирован в квартире, предупреждает Чаплин. «Запросите выписку из домовой книги. Все зарегистрированные должны быть выписаны до сделки или дать нотариальное обязательство выписаться после. Если прописан несовершеннолетний, то нужно разрешение органов опеки: без него сделка невозможна, а опека может отозвать разрешение, если права ребенка ущемлены», — пояснил он. Если квартиру продаёт не собственник, а лицо по доверенности, это является повышенным риском, считает парламентарий. «Перекупщики часто используют схему “продажа до вступления в наследство”, “продажа по генеральной доверенности”
Не следует соглашаться на занижение цены в договоре: если квартира стоит, например, 18 млн рублей, а в договоре указано 11 млн, при оспаривании сделки гарантированно можно будет вернуть только 11 млн, предупреждает депутат. «Вся сумма должна быть в договоре, расчеты — только безналичные, без “серых” расписок и наличных после регистрации. Проверьте квартиру на незаконную перепланировку. Сравните план БТИ с фактическим состоянием. Если есть расхождения — это проблемы при регистрации сделки и при последующей продаже. Узнайте о долгах по коммуналке — хотя они формально не переходят к новому собственнику, коммунальщики могут наложить запрет на регистрацию перехода права», — заключил Чаплин.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
